Fabege har inte hängt med i rallyt - köp

Ökade vakanser, sänkta fastighetsvärden och en stor kund i rekonstruktion har fått investerare att fly Fabege. Samtidigt har aktiemarknaden handlat upp flera branschkollegor till höga nivåer. Rimligt kan vissa hävda – utgångsläget är trots allt 2023, en tid då finansieringsläget pressade fastighetsaktier till närapå krisnivåer.

Men att enbart stirra sig blind på kursgrafer kan kosta. Oavsett utgångsläget, värderas flera fastighetsbolag långt över sina rapporterade marknadsvärden, och dessutom till höga värderingsmultiplar i relation till resultaten. Men här skiljer sig alltså Fabege, och aktien är billig på egna meriter.

Sund skuldsättning

Fastighetsbeståndet med majoriteten kontorsfastigheter i Solna och Stockholms innerstad, bedöms ha ett marknadsvärde på 78 miljarder kronor, där de befintliga förvaltningsfastigheterna står för 64 miljarder. Resterande del är bland annat projekt- och förädlingsfastigheter. Och börsvärdet? Strax under 27 miljarder när vi exkluderat aktierna som Fabege själv äger.

Skuldsidan är ofta hög bland fastighetsbolagen, vilket ger skäl till volatila aktier. Fabeges räntebärande skulder uppgick vid utgången av september till nästan 34 miljarder kronor, vilket innebär en skuldsättningsgrad på 43 procent – visserligen stora belopp, men en sund nivå i relation till fastigheternas bedömda marknadsvärden.

Adderas skulderna till börsvärdet blir summan 61 miljarder kronor, det vill säga lägre än det bedömda marknadsvärdet på enbart förvaltningsfastigheterna på 64 miljarder. Då är varken Fabeges projekt, mark eller förädlingsfastigheter inkluderade. Inte heller det lilla bostadsbolaget Birger Bostad med snart nästan 300 bostäder färdiga för inflytt.

Betalar du 85 kronor per aktie, får du alltså några procent rabatt på förvaltningsfastigheterna. På köpet får du dessutom tillgångar värderat till över 14 miljarder, eller än enklare uttryckt; tillgångar värt 46 kronor per aktie.

25 procent rabatt på fastigheterna

Är man skeptisk till börsens påstådda gratisluncher är det kanske bättre att ställa substansrabatten på 20 miljarder i relation till det totala beståndets marknadsvärde på 78 miljarder. Då synliggörs hur den procentuella substansrabatten får genomslag på de faktiska fastigheterna. I fallet Fabege får du 25 procent rabatt.

Ett stickprov från verkligheten visar dessutom transaktionspriser långt över de teoretiska modeller som används för att uppskatta marknadsvärden på husen. Sätts rabatten i relation till verkligheten blir jämförelsen nästan åt det bisarra hållet. Och kontorshotellet Convendum, som står för cirka 4 procent av Fabeges hyreskontrakt, ska nog via sin rekonstruktion få Fabeges vd Stefan Dahlbo till förhandlingsbordet. Men betalas inte mer än marknadshyror, finns det sannolikt andra hyresgäster på tur till kontoren i centrala Stockholm.

Trender som minskat behov av kontorsplatser och avvaktande satsningar har bitit sig fast i aktien. Slutsatser kring utfallet av stora strukturförändringar cementeras ofta i endast ett tema, där utfallet dessutom inte sällan visar sig bli det omvända.

När aktiemarknaden har fullt upp att prata om ett minskat behov av kontor är Region Stockholm upptagna med utbyggnaden av tunnelbanan runt Fabeges kontorsfastigheter i Solna med beräknad trafikstart 2028. Och Fabege har samtidigt fullt fokus på att välkomna Saab och Alfa Laval till de nya kontoren med hyresavtal till 2045 och 2047.

Minskad rabatt eller ökad substans

Nordiska institutioner har vräkt ut aktier till rabatt medan vd Stefan Dahlbo, Rutger Arnhult och storägaren Backahill (familjen Paulssons familjebolag), ställt sig på köpsidan. Och senast igår ökade vd Dahlbo innehavet med det jämna och lagom symboliska antalet tiotusen.

Räntorna sjunker, rabatten på fastigheterna är stor och efter många kvartal av nedåtgående fastighetsvärden visade tredje kvartalet på positiva värdeförändringar.

Allt annat lika, krävs minskad rabatt eller ett ökat substansvärde för att tjäna pengar på aktien. Och det finns bra chanser till båda. Är dina aktier då till salu, får du bra mycket bättre betalt än dagens 85 kronor.