Köp Logistea – en ljusglimt i fastighetsmörkret

Fastighetssektorn har haft det motigt i flera år på börsen men de sista veckorna kan en viss optimism skönjas i kurserna. Skillnaderna mellan fastighetstyper är stor där kontor handlas till stora rabatter medan logistik/lager med bolag som Sagax, NP3 och Emilshus åsätts en premie. Logistea som också är verksamt inom samma segment har däremot en rabatt på 20-25 procent.

Det är en intressant startpunkt för en analys när värderingsskillnaden mot liknande bolag är påtaglig. Nu är förmodligen den stora skillnaden att fastighetsstjärnan David Mindus i form av Sagax är huvudägare i nämnda bolag, vilket vittnar om goda förutsättningar. Logistea har i stället haft Rutger Arnhult som huvudägare, men under slutet på oktober övertog Nordika huvudägarskapet varpå aktien steg tydligt.

Logisteas bestånd hade vid slutet av tredje kvartalet vuxit till drygt 19 miljarder där det största bidraget genom åren är samgåendet med norska KMC Properties från 2024. Då nästan dubblades beståndet i en transaktion. Det samgåendet är också förklaringen till att norska Bewi är Logisteas största hyresgäst med cirka 20 procent av hyresvärdet.

Välbehövligt kapital

Bewikoncernen som är verksamt inom förpackning, komponenter och isolering var största ägare i KMC, men med pressade finanser så avyttrades aktierna som Bewi fick i affären. Kapitalet var välbehövligt då nettoskulden fortfarande är 150 miljoner euro, trots nyemission i dotterbolaget. Det är inte optimalt med en så hög exponering mot en hyresgäst som haft finansiella bekymmer.

Lyckligtvis har Bewi nu vind i seglen med en positiv utveckling där rörelseresultatet ökat från 6 till 40 miljoner norska kronor för årets första nio månader med en omsättningstillväxt på 12 procent. Man får förmoda att styrelsen känner sig bekväm i vändningen efter förluståren 2023–25 då en utdelning nyligen föreslogs – den första sedan 2022.

Just Bewis vändning är därför en viktig pusselbit eftersom vakanser är den största risken i Logistea. Logistik och lagerlokaler kan ha alternativ tillämpning, men om en hyresgäst lämnar specifikt ändamålsenliga lokaler är det en helt annan risk för långvarig vakans än för en bostadsfastighet i ett A-läge.

Risk speglas i avkastningen

Den risken speglas förstås också i avkastningskraven där Logistea värderar sina fastigheter på ett direktavkastningskrav (driftnetto/fastighetsvärdet) på 7,1 procent. Det stämmer bra överens med intjäningsförmågan och aktuell intjäning som motsvarar 6,8 procent. Hyresavtalen är utformade så att hyresgästen står för underhåll, uppvärmning, skatter och försäkringar med mera, så kallat triple net. Överskottsgraden är därför över 90 procent på en stabil nivå. Avtalen justeras upp med inflationen så Logistea tar alltså ingen nämnvärd smäll av kostnadsinflation.

I genomsnitt uppgår räntan på lånen till 4,2 procent så det blir gott om kapital över till annat än räntor. Marknadsräntorna har förvisso stigit sista tiden, men bankernas påslag mot referensräntorna har successivt minskat för Logistea vid refinansiering i takt med att bolaget mognar.

Med en positiv nettouthyrning och endast 2,5 procents vakansgrad är också Logistea stabilt. Genomsnittlig tid kvar på hyreskontrakten i portföljen är 8,6 år, med endast enstaka procent som förfaller kommande åren, samt 7 procent av hyresavtalen under 2029.

Substansrabatten är förstås också välkommen där Logistea bekräftat vissa värden med ett par mindre avyttringar till bokförda värden eller något över.

Optionspotential finns

Inräknat ett förvärv i Danmark, efter kvartalets utgång, på 1 miljard med hyresgästen Velux, handlas Logistea till cirka 10 gånger förvaltningsresultatet efter en antagen schablonskatt på 10 procent. Det baseras på bolagets intjäningsförmåga som är en ögonblicksbild av bolagens finanser för de kommande tolv månaderna, allt annat lika.

Det är ofta det mest representativa måttet vi har att tillgå och efter avdrag för schablonskatt är det som ett p/etal för fastighetsbolagen.

En viss optionspotential finns också från projekten som inte är upptagna till mer än 298 miljoner kronor. Ett sådant projekt finns i Lockryd industripark i Svenljunga där knappt en halv miljon kvadrameter ligger i en byggrätt med avtal om kraftleverans på 150 MW, alltså ett potentiellt datacenter. Som referens har Logistea knappt 1,8 miljoner kvadratmeter uthyrd yta i hela beståndet.

Med en historik av värdeskapande där substans och intjäningsförmåga per aktie ökat omkring 13–14 procent per år de senaste fem åren ser vi att det finns mer att hämta. Vi litar till ledningen och beståndets goda avkastningshistorik och köper aktien.