Logistri: Hög risk och full fart

Totalt 30 fastigheter, 75 procent belåning och 15 gånger förvaltningsresultatet. David Mindus och fastighetsbolaget AB Sagax hade storslagna planer sommaren 2005. Och bra blev det.

Men det finns en ny David i stan. Med totalt 30 fastigheter, 50 procent belåning och 15 gånger förvaltningsresultatet. David Träff och Logistri Fastighets AB har storslagna planer. Och bra kan det bli.

Värdet på beståndet uppgår till nästan 3 miljarder kronor och är i princip uteslutande industri- och lagerlokaler.

Aktiemarknaden har länge uppskattat segmentet, lokaler för lätt industri. Avkastningen på kapitalet och kassaflödet är högt. Det speglar däremot riskerna förknippat med segmentet. Investerarna kräver mer betalt, exempelvis jämfört med en fastighet i Stockholms stadskärna, där kassaflödet bedöms vara säkrare. 

Segmentets fördelar ska heller inte överdrivas. Efterfrågan på lager- och logistiklokaler är konjunkturkänslig. Att bygga husen är förhållandevis enkelt och billigt. Typiska risker är därför tuff konkurrens, överetablering och kunder i konkurs.

Logistris bästa skiss på resultaten i årstakt, aktuell intjäningsförmåga, har uppdaterats löpande under våren. Senast gjordes det i samband med tillträdet av tre fastigheter som tillsammans väntas öka resultaten kommande år.

Enligt intjäningsförmågan som kommunicerades 1 juli väntas förvaltningsresultat per aktie till 1,34 kronor, vilket är 14 procent högre än vid årsskiftet. I första och senaste kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 1,13 kronor per aktie, vilket var något svagare än helåret 2024. Mestadels på grund av oanvända krediter.

De finansiella målen, och vad bolaget kallar för riskbegränsningar, uppdaterades i juni och sträcker sig fem år framåt. Förvaltningsresultatet ska i genomsnitt öka 15 procent per år, och nettobelåningen ska inte överstiga 58 procent. Att fastighetsbeståndet ska marknadsvärderas till 5 miljarder kronor år 2028, kommunicerades samtidigt, vilket kan jämföras med nuvarande värde på cirka 3 miljarder.

Majoriteten finansierat via banker

Fastighetsbolag handlar mer om skulder än tillgångar. Både vid katastrofala och framgångsrika utfall hittas förklaringar på skuldsidan. Storbanker och Sörmlands Sparbank har ställt upp med lån och majoriteten av beståndet är finansierat via banker.

Aktien handlas kring 16 kronor och är noterade på den lilla marknadsplatsen Spotlight Stock Market. Ett listbyte är planerat till nästa år.  

Sunt förnuft och ett försiktigt förhållningssätt är viktigt i en bransch präglat av stora skulder och dåligt rykte. Insynsköp som skett efter andra kvartalets slut, innan siffrorna offentliggjorts, är gult kort.

Logistri värderas till cirka 14 gånger förvaltningsresultatet i årstakt. Framåtblickande till 12 gånger förvaltningsresultatet, enligt aktuell intjäning. Det är i linje med branschsnittet.

Om förvaltningsresultatet ökar enligt uppsatta mål, med intjäningsförmågan som utgångspunkt, hamnar förvaltningsresultat på nästan 1,8 kronor per aktie 2027.

Om värderingsmultiplarna är på liknande nivåer nästa sommar, och förvaltningsresultatet faller ut enligt uppsatta mål – måste aktien klättra till cirka 22 kronor. Dit är det 35 procent. Men då ska all nuvarande och känd information hållas konstant. Det är vad som kallas osannolikt.

Att hänga på någon av fastighetsgiganterna Balder, Sagax eller Castellum är ett säkrare kort. De värderas lägre eller i linje med Logistri och finansiella historiken är lång. Fastighetsbestånden är också enorma och välspridda över regioner och kundsegment.

Men det kräver tur eller lång tid för avkastning. Storleken begränsar jättarnas förmåga att själva skapa värde och aktierna är snarare ett spel på räntan. Dagens hyllade fastighetsprofiler föddes varken framgångsrika eller med kunskap om fastigheter och finansiering. De som tidigt valde att satsa på de då obeprövade korten blev riktigt belönade.

Logistri är fortfarande ett litet fastighetsbolag. Värdeskapande affärer och utveckling av beståndet kan få materiell inverkan på resultatet. Den lilla storleken skapar däremot en sårbarhet för räntor och kundförluster. Och när det blåser snålt i sektorn, puttas de små fastighetsbolagen långt ned i kön hos finansiärerna.

Ett listbyte möjliggör fler finansieringskällor, större volymer och lägre kostnader. Och ingen behöver tvivla på att det finns fastigheter till salu.

De finansiella målen är heller inte aggressiva, och lyckas Logistri kan aktien räknas hem på egna meriter. En liten multipelexpansion kan dessutom ge extra skjuts. Någon rabatt mot rapporterad substans får man däremot inte.

Vill man exponeras mot hög risk – och potential – är det dags att köpa in dig hos en ny David i stan. Möjligheten att bli rikligt belönad finns på både ett och flera års sikt. Köp.