Peter Hedlund: Goda skäl att tro på varmare tider – köp Diös

Norrlandsbaserade Diös har precis som de flesta fastighetsbolagen några tuffa år bakom sig när räntorna rusade. Det avspeglas också i aktiekursen som står klart lägre än före pandemin, trots att det egna kapitalet per aktie är cirka 30 procent högre jämfört med årsskiftet före pandemiutbrottet. Aktien handlas i dag till en substansrabatt på 34 procent jämfört med en premievärdering före pandemin. Det är inte unikt för fastighetsaktier, men Diös nedgång på 25 procent sedan oktober förefaller överdriven.

Belåningsgraden sänktes

Fjolåret var ett år händelserikt år för Diös som fick ny vd då Knut Rost efter tio år lämnade över till David Carlsson. En hel del transaktioner gjordes där beståndet koncentrerades mer till Luleå och Umeå och nettouthyrningen ökade med 32 miljoner kronor. Belåningsgraden sänktes 1,5 procentenheter och med marginellt högre intäkter och driftnetto återupptogs utdelningen på 2,2 kronor per aktie när billigare finansiering väntade runt hörnet.

Under 2025 har utvecklingen varit sidledes i jämfört bestånd, men genom förändringar i beståndet ökade hyresintäkterna med 5 procent och driftnettot med 7 procent i årets andra kvartal. Men jämförbart bestånd är viktigt och vakanserna på 9,9 procent (7,6) verkar vara något marknaden tagit fasta på.

På den fronten är det därför intressant att Diös faktiskt tydligt går ut och säger att de tror på bättre tider nu där nettouthyrningen också var marginellt positiv i kvartalet. En förklaring till vakanserna är att fullt uthyrda fastigheter har sålts och projekt utan full beläggning färdigställts, vilket då påverkar sammansättningen.

Bättre tider stundar även för finansnettot där skulden på 18 miljarder löpande refinansieras till lägre nivåer. I Q2 kostade bankupplåningen 125 punkter över Stibor och osäkerställda obligationer cirka 50 punkter mer. Det betyder i dagsläget omkring 3,2–3,7 procents ränta, att jämföra med Diös genomsnittsränta på 4,0 procent. Räntebindningen är på 2,4 år och bankfinansiering utgör 66 procent. En representativ ränta med den mixen blir då 3,37 procent, men effektivt efter lånelöften och likvider etc räknar jag med 3,6 procent.

Ska man lyfta fram risker så utgör beståndet i Skellefteå 7,5 procent och där har vi nog inte sett de fulla spridningseffekterna av Northvolts konkurs för regionen. Nu har förvisso fabriken en ny ägare i amerikanska Lyten så fullt så illa som befarat behöver det kanske inte bli.

Det finns en ljusning

En annan fråga är hur mycket av kassaflödet som går till hyresgästanpassningar och underhåll utanför intjäningsförmågan. Investeringarna i befintliga fastigheter var 930 miljoner 2024 och 1 630 miljoner året innan. Så länge investeringarna är utbyggnation, långsiktiga anpassningar, energieffektiviseringar eller andra värdeskapande åtgärder är det bara positivt att det finns möjligheter att investera i beståndet. Hyresgästanpassningar och energieffektiviseringar ger över 7 procents avkastningsvärdering (yield on cost), vilket är väldigt attraktivt.

Risken är däremot att det också ingår dolt underhåll eller lite för frekventa anpassningar för att komma till rätta med vakanser. I kvartalet skrevs fastighetsvärdet ner med knappt 130 miljoner just på grund av ett bedömt ökat investeringsbehov i några fastigheter.

Det är inte bra, men det finns också en ljusning då det belyser flexibilitet med fastigheterna. Diös har exempelvis omvandlat kontorslokaler till bostäder och handelslokaler till undervisningslokaler i Luleå och Falun. Att fastigheterna är centrala och har alternativ användning är positivt, men omvandlingen ska helst ske för att det finns en mer lönsam tilllämpning, snarare än att parera vakanser, om så nu var fallet.

De största bestånden återfinns i Luleå och Umeå som båda är växande universitetsstäder med låg arbetslöshet. I just universitetsstäderna längs Norrlandskusten tror jag inte risken för ökade vakanser är särskilt hög framöver, men möjligen att det är lite blekare med inlandskommunerna. I Q2 är dock vakansen lägst i Dalarna (7 procent) och högst i Gävle, Sundsvall, Östersund/Åre (12 procent).

Förutom Luleå och Umeå är Gävle också en prioriterad marknad för Diös att växa i. Att rikta in sig på residensstäderna längs kusten tror jag är rätt väg att gå.

Stora investeringar i Norrbotten pågår inom den gröna omställningen och de ökade försvarssatsningarna borde leda till en ytterligare upprustning av infrastrukturen utöver de redan stora satsningarna som görs på kraftnät och järnväg bland annat.

Säkerhetsmarginal i prislappen

Vad gäller värderingen så vilar fastighetsbeståndets värde på 32,6 miljarder på ett direktavkastningskrav på 6,15 procent i Q2. Mot driftnettot på rullande tolv månader avkastar beståndet däremot endast 5,5 procent. Beståndet är blandat med övervikt på kontor och 32 procent av hyresintäkterna kommer från offentligt finansierade verksamheter. De genomsnittliga kontraktstiderna är på 3,6 år där hyrorna hittills kunnat försvaras trots en ökning på omkring 50 procent sedan 2018.

Om ledningen är rätt ute och det verkligen har bottnat så blir aktien snabbt väldigt billig. Men även i en sidledes marknad blir finansieringen billigare och befintlig intjäning ger nära 10 procents avkastning för aktien. Skuldsättningen med en belåningsgrad på 54 procent ser rimlig ut och nog borde värderingen vara snäppet högre än 9–10 gånger intjäningen för Diös. I den prislappen finns en säkerhetsmarginal för högre underhåll och mer därtill.