Ny maktkamp i Castellum

Castellum var länge en pålitlig utdelningsaktie där utdelningen hade höjts 24 år i rad. Men det skulle komma att förändras. Den förutsägbara och lite tråkiga fastighetsaktien var nämligen något Rutger Arnhult fattat tycke för. I slutet av 2020 sålde Castellum ett stort bestånd till Blackrock, en affär Rutger Arnhult inte såg som nödvändig, och fram till stämman i mars 2021 hade han ökat ägandet från 12 till 24 procent. På stämman valdes han till ordförande vilket blev starten på en stor förändring inom Castellum. Castellum skulle växa, inte sälja av fastigheter.

Mångårige vd:n Henrik Saxborn och finanschefen Ulrika Danielsson valde kort därefter att lämna. Sedan gick Castellum på offensiven med förvärvet av Kungsleden och ytterligare aktieköp i Entra. Kungsledens ledning tog över i december, men redan i januari hade Rutger Arnhult, som då var ordförande, manövrerat sig in som vd.

Skiftet

Tajmningen kunde ha varit bättre. Räntorna började stiga och Rutger Arnhult, som personligen var belånad, kunde inte behålla makten i Castellum utan tvingades sälja till Roger Akelius.

Återigen fick Castellum ändra inriktning och nu 2023 ställdes den nästintill heliga utdelningen in, och i stället annonserades en emission på 10 miljarder, signerad Roger Akelius.

Att dra in utdelningen trots en belåningsgrad på endast 42 procent när man var på vippen att bli en utdelningsaristokrat var inte utan kritiker. Inte heller saknades det kritiker i ägarleden mot Rutger Arnhult. Minoritetsägarna har fått se sig överkörda gång på gång. Nu är det dags igen.

Den här gången rör det den kommande vd-utnämningen då nuvarande vd Joacim Sjöberg kommer lämna under 2026. Roger Akelius har gjort klart att han vill ha sin tidigare vd för Akelius Fastigheter, Pål Ahlsén, som vd.

Makten byter händer – igen

Den nuvarande styrelsen som valdes så sent som på stämman i början på maj verkar haft en annan uppfattning som Roger Akelius nog inte räknat med. I och med hans utspel i medierna valde nuvarande styrelseordförande Louise Richnau och ledamot Stefan Ränk att tacka för sig och Roger Akelius kallade till extrastämma som kommer hållas den 18 juli.

Noterbart är att Pål Ahlsén lämnar styrelsen och nuvarande vd för Akelius Fastigheter, Ralf Spann, föreslås bli ordförande. Det skulle förvåna mig om inte Ralf Spann också fattar klubban och utser Pål Ahlsén till vd. Valberedningens förslag till styrelse ser kompetent ut.

Under den förmodat nya ledningen är det alltså åter dags för en ny inriktning för Castellum då Roger Akelius ställer sig frågande till investeringen i Entra och de mindre bestånden i Helsingfors och Köpenhamn. Samtidigt säger han att det är upp till vd att reda ut hur landet ligger för att sedan ta ställning för den framtida inriktningen. Någon uppdelning som nämnts i medierna verkar inte vara aktuell då det ger sämre förutsättningar för finansiering, men däremot en omstrukturering med divisioner för att komma närmare kunderna och koncentrera bestånden till färre städer förefaller sannolik.

Akelius kritik får stöd i siffrorna

Att Roger Akelius vill se förändring kan man lätt förstå då Castellum inte rosar marknaden direkt med en vakansgrad som är nära 10 procent efter en negativ nettouthyrning på 184 miljoner kronor i årets första kvartal. Knappt hälften förklaras av Northvolts konkurs, men hyresintäkter minskade faktiskt också i jämförbart bestånd med 0,2 procent så det är helt klart en svag rapport.

Finanserna är däremot i gott skick och utdelningen är återinförd där aktien ger cirka 2 procent i direktavkastning.

Vad gäller värderingen så är fastigheterna upptagna till 135 miljarder och en direktavkastning (driftnetto/fastighetsvärdet) på knappt 5 procent i dagsläget. I restvärdesvärderingen används 5,84 procent.

Castellum har valt att belåna beståndet till 35 procent i redovisningen med en snittränta på 3,3 procent. Som jag ser det är belåningen snarare 46 procent. Castellum har nämligen en hybridobligation på 10 miljarder som man som investerare bör betrakta som skuld.

Ett representativt förvaltningsresultat per aktie ställt mot aktiekursen, vilket ofta används som ett p/e-tal för fastighetsbolag, blir cirka 14. Det motsvarar en avkastning i aktien på just under 7 procent beaktat den effektiva skattesatsen som blir låga ensiffriga tal för fastighetsbolag.

Vakanser bromsar potentialen

Ser vi till substansvärdet så handlas aktien till en rabatt på drygt 20 procent.

Risken i Castellum är därmed inte särskilt hög där beståndet också är förhållandevis modernt, diversifierat och utan något beroende av enskilda hyresgäster. Utvecklingen är däremot som sagt inte den bästa för stunden, i en förvisso tuff kontorsmarknad.

Vill man se glaset som halvfullt så finns det potential i att jobba med vakanserna. Jag anser också att Castellum kan drivas med en högre skuldsättning, i synnerhet när svenska långräntor inte är högre än 2 procent och upplåning kan ske med ett påslag om 0,7–1,3 procentenheter. Så länge investmentgrade kan behållas finns det utrymme för både återköp och projekt för värdeskapande samt fortsatta avyttringar om priset är rätt.

Men med så pass höga vakanser bör man vara selektiv med projekt där endast 2 miljarder återstår att investera på kort sikt. På längre sikt finns det en tillväxt på 15 procent räknat i yta där hälften har detaljplan. Fler byggrätter lär också skapas över åren.

Glaset är halvfullt

Sammantaget ser aktien lite för billig ut och jag ser positivt på Roger Akelius intåg där jag tror vi kan få se ett större driv i förvaltningen.

Klart är att det kan ta tid för kursen att repa sig om fler ägare inte vill vara med på Roger Akelius resa. Jag är dock övertygad om att med hans ledning så kommer fokus vara på fundamentalt värdeskapande för honom och därmed också andra aktieägare. Han hedrade sina åtaganden med Akelius D-aktie och jag har svårt att se hur långsiktiga aktieägare ska ta skada av hans oortodoxa metoder.

Men en investering i Castellum är att sitta i baksätet där Roger Akelius väljer såväl slutdestination som chaufför. Jag anser att risken för en dikeskörning är mycket begränsad även om det kan bli några branta svängar längs vägen. Roger Akelius gäng har körkort för fastigheter och med rabatterad biljett då flera kliver av får man bra betalt för risken. Köp Castellum.