Nya lagar kan rita om bostadsmarknaden 2026

Andelen bostäder till salu som behövde justera utropspriset nedåt – för att en affär skulle komma till stånd – nådde rekordnivåer under året, enligt statistik från mäklartjänsten Booli. Hela 27,4 procent av bostäderna på marknaden tvingades sänka sitt utgångspris.

Samtidigt präglades bostadsmarknaden av små prisrörelser, även i storstäderna, enligt data från svensk mäklarstatistik. Medan bostadspriserna i centrala Stockholm steg med drygt 3 procent, sjönk priset på bostäder i Storgöteborg med 2 procent.

– Stämningen har varit återhållsam och avvaktande, många har bränt sig när räntorna kommit upp och inflationen stuckit iväg. För de som köpt lite större bostäder kan man addera elpris-chocken ovanpå det hela, säger SEB:s privatekonom Americo Fernandez.

Slutet på en era: Historiskt boprisrally över

Det bryter av från pandemins starka uppgångar, och nollränteårens prisboost – den allmänt vedertagna värdeökningen på bostäder uteblev 2025.

– Det bostadsbeslut som för många är livets största affär, var lite av en ”no-brainer” innan. Men efter de här åren har en medveten försiktighet krupit sig på. ”Blir det inte riktigt rätt så kan jag sälja med vinst”, har man kunnat tänka innan, men det är inte längre lika säkert.

Något som har varit positivt under året är dock att omsättningen har varit relativt sett stor. Under årets första 11 månader såldes sammantaget 157 100 bostäder, att jämföra med 154 500 föregående år, vilket motsvarar en ökning med 2 procent.

Americo Fernandez menar att vi kommer gå in en ny fas på bostadsmarknaden, där priserna fortsätter att stiga, men inte lika kraftigt som de har gjort innan.

– Vi går in i en ny tid som jag tror är ganska sund, en normalisering av marknaden. Vi spår en genomsnittlig prisökning på fem procent under 2026. De här 10 till 15-procentiga kliven som vi har sett under de senaste decennierna, den tiden är förbi.

Oklart utfall av lagförändringar

Under nästkommande år ligger flera förslag på bordet för att underlätta för unga att få en fot in på bostadsmarknaden. Däribland att det skärpta amorteringskravet slopas, som innebär att hushåll som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst måste amortera 1 procent extra per år. Regeringen vill också att bolånetaket höjs från 85 till 90 procent.

– I kombination med att det ser positivt ut för räntenivån, och de två offensiva budgeterna från regeringen, finns det anledning att tro att dessa åtgärder kommer att verka för en mer vital bostadsmarknad, säger Per Arne Sandegren, analyschef på Svensk mäklarstatistik.

Han pekar bland annat på att bostäderna på marknaden i år har legat ute till försäljning längre än vad som är vanligt, det är en köpares marknad, vilket inte bäddar för att åtgärderna kommer att generera en ”boom”.

– Den stora tröskeln gällande att få en fot in har varit för förstagångsköparna, där det har uppstått en obalans. De som har ägt sitt boende i fem, tio år eller mer har inga problem med amortering i och med att prisökningarna har varit såpass stora, men det gäller inte för förstagångsköparna.

Men innebär inte det att efterfrågan ökar, vilket får priserna att stiga ytterligare?

– Jag tror inte det kommer skapa en prisrush på ettor i innerstan. De är tillräckligt dyra som det är.

Americo Fernandez på SEB vågar inte uttala sig exakt om hur han tror att det kommer att påverka bostadspriserna, men öppnar upp för möjligheten att lättnaderna äts upp av att efterfrågan trycker priserna uppåt.

– Det som blir den stora frågan enligt min mening är om vi, likt Norge som infört liknande åtgärder, får en ketchupeffekt med en initial rusning, som sedan dämpas och faller tillbaka. Eller om priseffekten tar ut lättnaderna så att det blir plus minus noll.

Han menar samtidigt att det går att skönja en trend på marknaden, som han tror kommer att fortsätta under 2026, och eventuellt gör ettor och ”ingångs-lägenheter” mer tillgängliga.

– Innan pandemin, när människor alltid förväntade sig att bopriserna skulle stiga, tänkte fler ”äsch, jag kan ha den där ettan i några år, jag flyttar sedan och kommer ändå att kunna sälja med vinst”. Det tankesättet har ändrats, kopplat till ökad osäkerhet. Större lägenheter går bättre, vilket kan vara en fördel för unga som vill köpa en etta, eftersom trycket på dem är mindre.

Bankerna likriktade i sina bedömningar

Även Länsförsäkringar räknar med en uppgång på 5–6 procent, likaså Handelsbanken.

Swedbank och Nordea påtalar prisökningar, men preciserar inte hur mycket, medan SBAB slår fast en mer blygsam utveckling på 4 till 5 procent.