Roger Akelius varning: ”Nästa stora grej är en finanskris”

I september 2021, på toppen av fastighetscykeln, sålde Roger Akelius och hans bolag en jätteportfölj av bostadsfastigheter i Sverige, Danmark och Tyskland till Heimstaden Bostad för 92,5 miljarder kronor.

Försäljningen försenades flera månader men gick till slut igenom i september 2021.

– Det roliga var att just den veckan som det såldes var veckan som peaken passerades. Det var exakt rätt. Min tajmning var egentligen fem månader före. Det råkade bli bra, men jag var inte så bra som tidningarna framställde det, säger han om den hyllade affären.

Faktum är att både SBB och tyska Vonovia var intresserade och budade på portföljen. I båda fallen ville bolagen dock betala med aktier, vilket Roger Akelius, som anade en kommande kris, tackade nej till.

– Jag var fruktansvärt nervös innan affären blev klar. Det kunde smälla vilken dag som helst där. Jag kunde inte veta vad som skulle bli triggern, men det måste ju smälla, det visste jag, säger han.

Drygt ett år senare, i oktober 2022, gjorde Roger Akelius ny entre på svensk fastighetsmarknad då han köpte 12,2 procent av aktierna i Castellum genom en affär med den då hårt belånade storägaren Rutger Arnhult som tvingades sälja.

Tajmningen gick att ifrågasätta då Roger Akelius kort innan uttalat sig i Dagens Industri där han bland annat sagt att “mitt horoskop säger att fastighetsaktier är billigare om tre år”.

– Jag sade i någon tidning att fastighetsmarknaden skulle vara lägre om tre år. Sedan någon månad senare kontaktade banken mig och sade att vi kunde få köpa en stor post i Castellum till ett lågt pris, säger Roger Akelius om den uppmärksammade affären.

– Jag räknade på priset och med den kunskap vi har inom Akelius kände jag att vi kan få fart på det här bolaget. Priset var så lågt att det skulle motivera även ett lägre pris på hela marknaden längre fram. Så jag var helt medveten om att det var fel läge att gå in i fastighetsbranschen. Men det var samtidigt rätt, för priset var så lågt på en så stor post.

Kort senare gick Roger Akelius ut i frän attack mot Rutger Arnhult som då var vd och kallade hans kommentarer om Castellums finansiering för “en fruktansvärd bluff”. Han krävde samtidigt, och fick sedermera igenom, både en slopad utdelning och en rejäl nyemission på 10 miljarder kronor genom vilken han kunde stärka sin makt i Castellum ytterligare.

Hur ser du på bilden att du använder medierna för att skapa ett narrativ som du sedan kan utnyttja på börsen?

– Jag använder pressen väldigt mycket, det är korrekt. Men inte för att utnyttja på börsen. Det finns ingen koppling den vägen där.

Brukar du skarva på sanningen när du pratar med medierna?

– Aldrig.

– Jag fick bara några få dagar att gå igenom allt innan jag köpte in mig i Castellum. Sedan när jag tittade närmare på det och kom in i bolaget och fick mer insyn så såg jag att det var mycket luft.

Enligt Roger Akelius var substansvärdet betydligt lägre än vad bolaget vid den tiden uppgav.

Tror du på Castellums substansvärde i dag?

– När jag köpte Castellum så trodde jag på substansvärdet som stod i tidningarna. Men sedan räknade jag på det och kom fram till att nej, det här stämmer ju inte alls. I stället för 160 kronor var det 130. Jag har inte räknat på det på sistone, men i dag ligger det väl på 145 kronor, tack vare de åtgärder som Pål (Ahlsén vd, reds. anm.) har gjort.

Tror du att fastighetsbolag överlag överskattar sina substansvärden på börsen?

– Ja.

Han väljer att lyfta Castellums innehav av det norska fastighetsbolaget Entra, ett innehav som det under intervjuns gång blir tydligt att han inte är nöjd med.

– Ta ett sådant exempel som Entra. Det är ett dotterbolag som både Balder och Castellum har i Norge. Och de tar upp det i sina balansräkningar till inköpspris. Men det värdet ligger 2 miljarder vardera under marknadspriset. Det är helt fel, jag tycker det är lurendrejeri.

Varför ändrar inte Castellum sin redovisning då?

– Det vet jag inte.

Du är ju störste ägare i Castellum. Har inte du något att säga till om?

– Nej. Jag säger till dem att det är fel. Man får inte lura aktieägarna.

Det känns ändå som att ni hade kunnat ändra redovisningen om du hade velat.

– Jag vill snarare sälja Entra. Det borde ha hänt för ett år sedan.

Har ni några potentiella köpare för Entrainnehavet?

– Det vet jag inte. Jag hoppas det, säger han med ett skratt och tillägger:

– Men både Erik Selin (Balder, reds. anm.) och Castellum har samma känsla där.

Tror du att Balder kan vara sugna på att köpa hela?

– Nej, det är de inte.

Att Entra varit något av en udda fågel i både Castellums och Balders portföljer har lyfts av aktörer i marknaden länge, men enligt Roger Akelius så är det inte enbart det norska innehavet som han är missnöjd med.

– Det finns ingen anledning för Castellum att äga en enda fastighet i varken Finland, Danmark eller Norge. De ska äga fastigheter helst i en ort i Sverige och ha alla fastigheter där. Vill en svensk ha aktier i ett norskt eller danskt bolag så kan man köpa det själv. Det är inget som Castellum ska pyssla med.

Så om du får bestämma så kommer Castellum lämna både Norge, Danmark och Finland på sikt?

– Ja.

I dag finns 4 procent av Castellums portfölj i Danmark, 5 procent i Finland samtidigt som bolaget äger 40 procent av aktierna i norska Entra som har ett börsvärde på knappt 18,7 miljarder norska kronor. Innehavet i Entra motsvarar cirka 8,4 procent av värdet på Castellums direktägda fastighetsbestånd per den 30 juni 2026.

Får Roger Akelius som han vill ska med andra ord fastigheter och aktier för strax under 20 miljarder kronor säljas.

Största ägare i Castellum

Att Roger Akelius inte varit helt nöjd med Castellums portföljsammansättning har stått klart länge. Han har i tidigare intervjuer lyft möjligheten att stycka Castellum i flera mindre bolag, något vi redan fått se glimtar av när fastighetsbolagets bestånd i södra Sverige såldes till Wihlborgs i en affär värd 13,3 miljarder kronor.

– När det gäller kontor så kan man helst ha alla kontor i en stad. Affären man gjorde med Wihlborgs i Malmö var helt rätt, säger storägaren.

Han hävdar att affären var en vinst för båda parter.

– Alla affärer måste vara vinn-vinn. Jag kräver det även internt.

– Man ska ha fastigheter på så få platser som möjligt, och där är jag och Pål helt överens. Därför håller vi på med en omstrukturering.

Finland och den finska fastighetsmarknaden har av många aktörer pekats ut som extra motig de senaste åren, och Roger Akelius tror inte på någon ljusning i närtid.

Är nu verkligen det bästa läget att sälja?

– Ja, för det kommer bli ännu värre. I Danmark, Norge och Sverige med. Vi är på väg nedåt. Nästa stora grej är en finanskris.

När då?

– Jag ska inte vara astrolog och spå sådant. Men det är hög sannolikhet att vi går igenom någon kris inom 1,5–2 år.

Det låter obehagligt.

– Nej, det är inte så obehagligt, bara man planerar för det på rätt sätt. Men en finanskris är inget som bara kommer av sig själv, utan den kommer av ett antal olika anledningar och byggs upp under en lång period, säger han.

Han pekar bland annat på länders statsskulder, ökad spekulation, koncentration av rikedom och hushåll, före-tag och fastighetsbolag som vant sig vid stora lån. Den viktigaste aspekten är dock ökningen av penningmängd i systemet, enligt Roger Akelius.

– Vi kan med 100 procents säkerhet veta att USA aldrig kan betala sina lån med skatteintäkter. Då räntan blir för hög för kvarvarande långivare återstår det att trycka egna pengar.

– Nu har vi mycket som gjort att det har byggts upp för mycket grejer sammanlagt. Men har man en tioårsplacering så har det ingen betydelse hur det går under tiden. Om tio år är börsen dubbelt så hög som i dag.

Och innan kraschen kommer vill du vara ute ur både Finland, Danmark och Norge?

– Mitt önskemål är att Castellum ska rensa väldigt mycket och koncentrera sig på några orter – men jag har inte så mycket att säga till om i det ämnet som jag borde ha, säger han med ett skratt, trots den dystra profetian.

Att han inte har mycket att säga till om är dock en sanning med modifikation då både vd, styrelseordförande och ytterligare en ledamot valts av Roger Akelius.

– Vi är överens om strategin, säger han om trion.

– Men det är väldigt många praktiska problem som gör att det inte går att göra allt direkt. Personalen måste vara positiv, och det är mycket som ska stämma överens.

I slutet av förra året ändrade Castellum villkoren för sina obligationer för att ge Castellum en “större flexibilitet”, vilket tolkades som ett sätt för bolaget att kunna genomföra större affärer.

– Det går mer och mer i den riktningen. Det långsiktiga målet är att ha ett bra fastighetsbolag. Men i färre orter.

Det är inte aktuellt att köpa ut Castellum för att kunna jobba snabbare med det du vill göra?

– Nej. Det som Pål gör här har jag fullt förtroende för. Man kan inte göra allt på en dag, det går bara inte. Det måste vara en “honorable” hantering och både han och jag är väldigt noga med att allt vi gör ska gynna samtliga aktieägare. Det är inte för att jag ska tjäna pengar snabbt.