SBB-chefen: ”Vi har chans att ge en högre avkastning än branschkollegorna”

Fastighetsbolaget SBB långsiktiga substansvärde ökade till 8,22 kronor per aktie (8,14) i det första kvartalet, efter en längre tid där substansvärdet skrivits ned. Aktien byter dock händer på Stockholmsbörsen runt 3,30 kronor, vilket indikerar att marknaden fortsatt sätter liten tilltro till siffran.

Positiva bidrag till substansvärdet kom från SBB:s kärninnehav Sveafastigheter, Nordiqus och PPI. Att ökningen inte blev större berodde, enligt vd:n främst på negativa valutakurseffekter från SBB:s euroobligationer.

Fastighetsbolagets nettoexponering mot euron uppgår till -27 080 miljoner kronor och SBB har som mål att successivt minska sin valutaexponering.

Hur upplever du att intresset är för fastigheterna ni har i SBB Utveckling och det andra som ska säljas för att täcka skuldförfall?

– Just utvecklingsfastigheter är det lite svagare efterfrågan på generellt, marknaden vill ha kassaflödesfastigheter. Det gäller egentligen att hitta en hyresgäst, hitta ett projekt och sen sälja fastigheten när vi har gjort jobbet. Varje fastighet inom SBB Utveckling har vi en bra plan på för – sen gäller det bara att verkställa det och sälja fastigheten, säger Leiv Synnes och tillägger:

– Vi har tid på oss nu till skillnad från tidigare så det här kommer nog bli ganska bra.

Vad gäller SBB Residential har SBB för avsikt att lösa sitt samriskbolag med Morgan Stanley vilket förväntas ske under det första halvåret 2027 givet de höga kostnaderna att lösa finansiering.

SBB har slimmat sin organisation rejält och moderbolaget hade per det första kvartalet 18 anställda, tydligt ned från 59 vid utgången av det fjärde kvartalet.

Har den här nya slimmade organisationen påverkat era förutsättningar att arbeta med fastigheterna?

– Nej det tycker jag inte. Vi har mycket bättre förutsättningar nu än tidigare. Dels har vi fokus på rätt saker för ett fastighetsbolag numera. Tidigare var det en kamp mot klockan med likviditeten. Nu när vi har det under kontroll så kan vi fokusera mer på värdeskapande affärer i moder- och dotterbolagen. Mycket mer resurser kan gå till att hitta bra projekt och hyresgäster till att utveckla fastigheterna.

"Vi har för hög skuldsättning"

Utöver SBB Residental och SBB Utveckling har fastighetsbolaget omkring 3,5 miljarder kronor placerat i intressebolag, som bland annat de noterade fastighetsbolagen Klarabo och Arlandastad.

– Det är naturligtvis så att vi har för hög skuldsättning och i takt med att våra obligationer förfaller så kan vi avyttra något av innehaven som inte är prioriterade och därför ser vi just nu många av de innehaven som finansiella investeringar som vi kan avyttra på sikt, säger Leiv Synnes.

SBB:s räntebärande skulder minskade marginellt i kvartalet och skrevs till 38 226 miljoner kronor (39 988), varav Sveafastigheters skulder var 12 878 miljoner kronor (12 721).

I det första kvartalet uppgick SBB:s räntekostnaderna uppgick till -288 miljoner kronor (-354), varav Sveafastigheters kostnader var -117 miljoner kronor (-84). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick samtidigt till -198 miljoner kronor (-41).

När kommer kassaflödet kunna täcka era räntekostnader?

– Första steget för våra tre kärninnehav var att få till en bra finansiering, och alla de bolagen har en investment grade rating nu. Nästa steg är att se till att en del av deras kassaflöde flödar upp till SBB. Där kan vi se att PPI levererar en bra utdelning upp till SBB, och även Nordiqus har förutsättningar för att göra det på ett bra sätt, säger han och fortsätter:

– Sen ska vi jobba vidare med Sveafastigheter så att de får ett bättre kassaflöde och på så sätt kommer utdelningen från våra kärninnehav att öka samtidigt som vi amorterar på våra lån genom att sälja av icke-kärninnehav.

Enligt vd:n ska SBB:s räntekostnaderna minska framöver samtidigt som bolaget skruvar om mot ett mer kassaflödesfokus från kärninnehaven.

– Sen behöver man inte kräva utdelning här och nu utan det får komma när vi över tid.

SBB: Goda skäl att vara optimistisk

I kvartalet skrev SBB upp värdet på sina fastigheter med drygt 100 miljoner kronor, ett välkommet besked för aktieägarna som vant sig med återkommande nedskrivningar.

– Jag har varit med ett tag och det brukar vara så att det tar ett tag för marknaden att komma i gång efter en nedgång. Nu har det varit en tid där värdeminskningarna på bolagens fastighetsbestånd har minskat och efter en sån period så brukar det bli en selektiv återhämtning, för att i senare skede bli en bredare uppgång där nästan alla fastigheter stiger i värde. Min tro är att man generellt är på väg uppåt i fastighetsmarknaden, och det kommer vi och även våra branschkollegor att gynnas av, säger Leiv Synnes.

Han väljer även att trycka på att SBB:s skuldsättning ger en hävstång om marknaden skulle vända uppåt.

– Var och en får tycka till om var vi är någonstans i fastighetscyklen. Jag tror att det finns goda skäl att vara optimistisk, och är man optimistisk till fastighetscyklen så kan man även vara lite optimistisk till den finansiella hävstången som finns i SBB. Det borde vara så att vi har chans att ge en högre avkastning än branschkollegorna genom en kombination av bra tillgångar och en större finansiell hävstång.