Analytiker om Akelius plan: ”Det kryllar inte av köpare”

Både Entra och Castellums bestånd i Finland och Danmark består främst av kontor, vilket “inte är ett så hett segment” på transaktionsmarknaden just nu, konstaterar analytikern.

På kontorsmarknaden är det bra kontor i centrala lägen som är av intresse för hyresgäster, och begreppet "flight to quality" har blivit något av ett mantra i branschen.

– Man vill ha moderna kontor i centrala lägen med bra kommunikationer. Man tar mindre ytor men betalar upp för det, säger Emil Ekholm.

I Danmark uppgår Castellums kontorsvakans till 17,4 procent och i Finland till 14,5 procent.

”Står verkligen bakom strategin”

Castellum har varit tydliga med att fastighetsbolaget är säljare och Akelius önskan ligger i linje med vd Pål Ahlséns “Back to Basic”-strategi.

– De har haft väldigt mycket ute till försäljning, och det de gör är helt rätt. Jag står verkligen bakom strategin och anser att många andra bolag hade kunnat göra likadant, säger Emil Ekholm och fortsätter:

– Man har kunnat avyttra på bra nivåer och över bokfört värde i vissa fall vilket är imponerande. Men det säger också lite om vad man säljer – man säljer det som är likvitt och där man får bäst betalt.

Frågan är hur länge Castellum kan göra det lika framgångsrikt som man gjort hittills. I takt med att fastigheter säljs av så kommer portföljen i högre grad bestå av hus där det finns färre potentiella köpare, vilket också kommer reflekteras i priserna man kan sälja till, resonerar analytikern.

I takt med att rabatten mot substansvärdet blir mindre så minskar även värdeskapandet av återköpen.

– Då kan det vara så att en rabatt mot substansvärdet blir motiverad tyvärr. Har du hus som du inte kan sälja till bokförda värden, samtidigt som rabatten minskar, så blir effekten av återköpen mindre värdeskapande, säger Emil Ekholm.

Norsk huvudvärk

Vad som ska ske med Entra är en annan fråga. Det norska fastighetsbolaget ägs till 40 procent av Balder och 37 procent av Castellum. Båda har öppnat för att göra sig av med Entra men ingen part är villig att köpa den andras post.

– Jag har sagt det innan, jag tycker det blir en för stor ökning att lägga på sig 60 miljarder i kontor i Norge, det blir för dramatiskt för Balder att ta hela. Det är inte att vi inte kan, utan det blir en för stor kursändring, har Erik Selin sagt om att köpa Castellums aktier i Entra.

Roger Akelius har samtidigt varit tydlig med att han vill att Entra säljs.

– Det är en kvarleva från en annan tid som man sitter på. Det är svårt att göra någonting nu eftersom aktien handlas så långt under det bokförda värdet, säger Emil Ekholm.

En möjlig lösning hade kunnat vara att Castellum och Balder sätter sina aktier i ett gemensamt bolag och köper ut Entra från börsen. Sannolikheten för ett sådant utfall vill analytikern dock inte spekulera i.

– Då slipper man i alla fall den här problematiken med en aktiekurs som är långt under de bokförda värdena, säger han.

Ser inga köpare i dag

Ytterligare en analytiker som EFN varit i kontakt med konstaterar att budskapet från Roger Akelius är i linje med Castellums ‘back to basic’-strategi som Pål Ahlsén införde när han blev vd.

– Men det är det som är kruxet. Hade de fått de priser som de velat ha så hade det hänt redan. Folk har vetat att de varit säljare länge, säger han.

Han har svårt att hitta några naturliga köpare av Castellums hus i både Finland och Danmark.

– Norrmännen kommer in och köper i Sverige och vi svenskar köper i Finland. Men det finns inte särskilt många tagare på finska fastigheter just nu är min känsla. Vid något tillfälle kanske det dyker upp några opportunistiska fastighetsfonder som skulle kunna tänka sig att köpa – men de finns inte där i dag.