Analytiker utesluter inte bud på Fabege

Fastighetsbolaget Fabeges största ägare heter John Fredriksen. Den norskcypriotiske redarmiljardären köpte under våren 2023 sina första aktier i bolaget, och har sedan dess ökat sin position.

Idag äger Fredriksen, som byggt sin förmögenhet genom att äga oljetankers, 21,3 procent av kapitalet i Fabege.

Med ett börsvärde på 27 miljarder kronor är Fredriksens aktier värda 5,75 miljarder kronor.

Den första december tillträder dessutom Bent Oustad som vd, som känner Fredriksen väl sedan tidigare: Oustad var vd på Norwegian Property, ett norskt fastighetsbolag som miljardären köpte ut från börsen.

Michael Johansson, fastighetsanalytiker på Arctic Securities, tolkar det som att Fredriksen stärker sitt grepp om Fabege.

– Vd:n är där på uppdrag av huvudägaren som dessutom har finansiella muskler för att ta ett större grepp om bolaget om han så önskar, säger han och fortsätter:

– Om det sedan är att öka sitt aktieägande eller om det är att hitta någon typ av strukturaffär med Norwegian Property, som är hundra procent ägt av John Fredriksen, det återstår att se.

”Sannolikheten finns”

Johansson säger att han skulle bli förvånad över om storägaren inte övervägt något av alternativen.

– Sen tror jag att en anledning till att John Fredriksen har ökat sitt ägande i Fabege är för att han anser att värdet per kvadratmeter om man skulle sälja av portföljen idag är högre än vad marknaden indikerar med värderingen på börsen.

Med tanke på hur han agerade i Norwegian Property, hur sannolikt är det att han köper ut Fabege från börsen?

– Den sannolikheten finns ju absolut. Sen vet man inte riktigt hur Backahill skulle ställa till ett sådant bud. Vad vill de göra? Det har jag faktiskt ingen bra svar på.

Familjen Paulssons ägarbolag är fortfarande näst största ägare i Fabege, med 15,9 procent av kapitalet och rösterna.

Genom att placera någon han känner väl på vd-posten säger analytikern att Fredriksen ”naturligtvis får ännu mer insyn i det dagliga arbetet och status på bolaget.”

– Så det kanske är att han på så sätt får ännu mer information innan han tar ett slutgiltigt beslut, säger han.

Johansson tycker att marknaden är lite väl negativ till Fabege och överdriver de ”capex-behov” som krävs för att sänka vakansgraden.

– Sen tycker inte vi att det handlar om att det ska värderas till något substansvärde, säger han och fortsätter:

– Men när man tittar på vilka nivåer transaktioner sker på i kontorsmarknaden i Stockholm och i Fabeges delmarknader tror vi att den implicita värderingen som börsen satt på Fabege per kvadratmeter är för låg mot vad portföljen faktiskt är värd. Vi hoppas och tror att ledningen i Fabege kommer att ta beslut om att sälja tillgångar för att köpa tillbaka aktier och driva aktieägarvärde på det sättet.

”Tror det kommer gå upp”

Analytikern tycker sig se en återhämtning på fastighetsmarknaden, en sektor som i flera år haft det tufft på börsen.

– Det är stora skillnader mellan segment och regioner, men tittar vi på transaktionsvolymen närmar den sig tioårssnittet. Vi har väldigt goda finansieringsmöjligheter, bankerna erbjuder finansiering på fördelaktiga nivåer för fastighetsbolagen och obligationsmarknaden har varit rekordstark. Däremot fortsätter aktiemarknaden att lagga, säger Johansson.

Han tror att det hänger ihop med att många förlorade mycket pengar 2022 när flera fastighetsbolag kraschade och sektorn klassades som ett problemområde.

– Därför har man kanske ingen brådska in igen när långräntorna kommit upp lite senaste året. Det finns viss osäkerhet i ekonomin som gör att man håller tillbaka. Jag tror många generalister väntar på att marknaden ska stabiliseras och börja takta upp lite grann, säger han.

– Man behöver inte pricka botten, utan väntar hellre på att se tecken på en vändning inom fastighetsaktier. Så de är inte på köpsidan, fortsätter analytikern.

Själv tycker han att fastighetsaktier börjar se billiga ut ur ett historiskt perspektiv.

– Tittar vi på resultatutvecklingen 2025 och 2026 tror vi att man kommer växa intjäningen per aktie någonstans 10–15 procent i snitt i sektorn. Det är väldigt bra för fastigheter. Och vi tror att man kommer få värdeökningar med sig.

– Sen kan man alltid diskutera om alla fastigheter i böckerna är korrekt värderade. Samtidigt tycker man generellt att kassaflödena fortfarande är lite för svaga i många bolag och att den implicita avkastningen är för låg. Men jag tror att det kommer gå upp, och jag tror också att fastigheter kommer omprisas när man bevisar att konjunkturen inte är så dålig som marknaden idag prisar in, säger han avslutningsvis.