Blåser upp till strid i Castellum – köper mer

– Valberedningen lämnar ett förslag till bolagsstämman avseende styrelse. Bolagsstämman fattar beslut om styrelse.

Det märks att Johannes Wingborg, ägaransvarig på Länsförsäkringar och ledamot i Castellums valberedning, inte vill verka otrevlig. Men han vill heller inte svara på EFN:s frågor. Därför är Wingborg märkbart fåordig.

Men nu kräver Roger Akelius att Pål Ahlsén blir vd?

– Det är styrelsen som väljer vd, upprepar han för tredje gången och tillägger med en något fastare röst.

– Jag är ledsen, men du kommer inte få ur mig mer än så.

Inte heller på Swedbank Robur vill man lägga ut texten. Marianne Nilsson – ägarstyrningsansvarig – ber om frågorna per mejl. Sedan återkommer presschefen Carina Sesser med ett kortfattat: ”Tillsättandet av vd är en styrelsefråga. I övrigt inga kommentarer”.

Vad Castellums institutionella ägare inte vill stöta och blöta i media är största ägaren Roger Akelius attack mot Castellums styrelse, vd och kraven på att med omedelbar verkan ersätta sittande vd med Akelius favoritkandidat.

I en intervju med Affärsvärlden förra veckan anklagade han styrelsen för att ägna sig åt "byråkrati" i stället för att agera handlingskraftigt, och formulerade det som att han bara såg två alternativ:

– I det fall att styrelsen struntar i mina aspekter, väljer fortsatt byråkrati, så har Akelius två möjligheter: att öka ägandet och sätta fart eller avveckla innehavet.

– Min lösning för Castellum är en ny vd snarast. Jag kräver att Pål Ahlsén väljs. Under sin tid på Akelius ökade Pål bolagets värde med enorma tio gånger.

Fastighetsmiljardären vill också se fler åtgärder – som att dela upp Castellum i tre delar för att “varje vd ska komma närmare kunderna”.

Köpte fler aktier

Utspelet kom efter en kvartalsrapport från Castellum som gjorde marknaden besviken. Såväl driftöverskottet som förvaltningsresultatet kom in lägre än förväntningarna och nettouthyrningen var negativ. Som mest rasade aktien 8% på rapporten.

Dagen efter fastighetsmagnatens ultimatum till styrelsen ökade han ägandet från 13,5% till strax över 15%.

”Sedan dess har Akelius köpt ytterligare aktier och bör på tisdag äga sjutton procent”, skrev Akelius i ett mejl till EFN i fredags.

Efter uttalandena i media är det svårt att tolka Akelius aktieköp på annat sätt än att han ökar sitt ägande för att få mer makt, för att i förlängningen få som han vill.

Problemet är bara: man får inte tillsätta vd bara för att man råkar vara största ägare.

Det är som Länsförsäkringars Johannes Wingborg och Swedbank Roburs Carina Sesser konstaterar: det är bolagets styrelse som utser vd.

Samtidigt har Roger Akelius fått igenom sin vilja i Castellum förut, inte minst när han 2022 utmanövrerade storägaren och fastighetsbolagets dåvarande vd Rutger Arnhult.

Fast då var situationen också en annan.

Castellums aktiekurs senaste 5 åren

Stormen i Castellum

Men vi kan ta det från början. Eller i alla fall från hösten 2020 då Arnhult hade ökat sitt ägande i Castellum, kontrollerade 17% av aktierna, och dåvarande ordförande Charlotte Strömberg meddelat att hon inte ställde upp för omval vid nästa årsstämma.

Rutger Arnhult – som genom att kontrollera två av storägarna (investeringsbolaget M2 och Corem) hade två representanter i valberedningen – såg en möjlighet att stärka greppet om bolaget.

Och efter att ha fått stöd även från Länsförsäkringars valberedningsrepresentant, blev han föreslagen till ny ordförande. Men bara av en ”majoritet” i valberedning.

Minoriteten – däribland representanten för näst största ägaren Stichting Pensioenfonds ABP – vägrade ställa sig bakom förslaget med argumentet att risken för intressekonflikter var uppenbar då Arnhult ägde nästan halva kapitalet i Castellums konkurrent Corem och dessutom direkt och indirekt kontrollerade cirka 30% av Klövern.

Så minoriteten presenterade ett alternativt förslag till ordförande samtidigt som tre sittande styrelseledamöter hotade att hoppa av om Rutger Arnhult blev vald.

Inte heller inflytelserika rådgivningsbolaget ISS, eller för den delen intresseorganisationen Aktiespararna, tyckte Arnhult var en lämplig ordförandekandidat.

Sprickan gick djupt även i ägarleden. Swedbank Robur, Lannebo Fonder och Nordea Fonder ville inte se Arnhult på ordförandeposten medan AMF, Handelsbanken fonder och Länsförsäkringar ställde sig bakom den karismatiske – men omstridde – fastighetsmagnaten.

Vd-karusell i Castellum

En storägare med mindre skinn på näsan hade sannolikt vikt ner sig efter den hårda, och mycket offentliga, kritiken. Men inte Rutger Arnhult. Och i mars 2021 gick han segrande ur striden när en majoritet på stämman röstade fram honom till ny styrelseordförande.

– Skönt att äntligen få lämna såpan bakom sig, förklarade han för Fastighetsvärlden.

Och med ordförandeklubban och 24% av aktierna i ryggen, satte Rutger Arnhult i gång med att transformera Castellum.

– Bolaget gick ifrån att vara förutsägbart, lite tråkigt och med ’lagom’ mycket risk, till att öka belåningen. Det blev lite vilda västern – mer av en one-man-show, säger Handelsbankens analytiker fastighetsanalytiker Johan Edberg.

Parallellt snurrade vd-karusellen i gång. Två veckor efter att Rutger Arnhult valts till ny styrelseordförande meddelade Henrik Saxborn – som varit vd sedan 2013 – att han avgår. Till tillförordnad vd utsågs Jakob Mörndal som i december 2021 efterträddes av Biljana Pehrsson. Men hon lämnade sin post redan efter 33 dagar efter bråk om hur nyförvärvade Kungsleden skulle integreras. Och vem stod då redo att greppa styråran efter Biljana Pehrsson? Jo, Rutger Arnhult.

Utländska ägandet rasar

Men utländska ägare, som hade sett Castellum som en lämplig och hyggligt trygg exponering mot nordisk fastighetsmarknad, uppskattade inte förändringarna.

Från att det utländska ägandet enligt Holdings hade legat på 57% i början av 2020, minskade det till runt 40% vid årsskiftet 2021/2022. När inflationsspöket började oroa och räntorna stiga tog ännu fler utländska ägare till flykten. Och när nyårsklockan ringde in 2023 hade det utländska ägandet krympt till lite drygt 30%.

– Många valde bort Castellum under en period då bolaget blev oförutsägbart. Att förstöra ett anseende går fort, säger Johan Edberg.

Det är här – mitt under inflationskrisen och ränteuppgången – som Roger Akelius kom in i bilden.

Rutger Arnhults eget bolag M2 Asset Management var kritiskt högt belånat. Akelius satt å sin sida på en jättekassa efter att under hösten 2021 ha sålt hela sitt hyresfastighetsbestånd i Sverige, Danmark och Tyskland till Heimstaden Bostad för 92,5 miljarder kronor.

I oktober 2022 var tronskiftet ett faktum:

”Fastighetsjättens vd och tidigare största ägare Rutger Arnhult har överbelånat sig och förlorar nu greppet om Castellum när hans ägarbolag tvingats sälja aktier för 4,6 miljarder kronor till Roger Akelius”, skrev Affärsvärlden som också menade att ägarskiftet eliminerade ”risken för att Arnhult i ett pressat läge skulle kunna tänkas använda Castellum för att driva igenom en räddningsaktion av Corem.”

Akelius beskrevs som en smått genialisk fastighetsräv med gott rykte, djupa fickor och en ”makalös tajming”. Investerarna jublade och Castellum-aktien rusade 12%.

En ”fruktansvärd bluff”

Några veckor senare var det dags för Castellums rapport för tredje kvartalet. Rutger Arnhult, som fortfarande var vd i bolaget, konstaterade att det var ”ett stort fokus på finansieringssidan för stunden” men att bolaget hade ”en betryggande finansieringssituation, trots en turbulent finansmarknad”.

En ”fruktansvärd bluff” kontrade Akelius – till mångas stora förvåning ska sägas, då fastighetsmiljardären ju alldeles nyligen gått in tungt i bolaget.

– Som du vet köpte Akelius en 10 procent i Castellum nyligen och så såg jag hur vd:n gick ut och sa att de har en betryggande finansiering. Att lura samtliga aktieägare att de har en betryggande finansiering – en sådan fruktansvärd bluff. De har inte alls någon betryggande finansiering. Castellum har en del obligationer som de inte kan förlänga om något år och så måste de väl ut och sälja fastigheter för att få in lite pengar. Men det går inte att sälja fastigheter nu, förklarade Roger Akelius för Göteborgsposten.

En dryg månad senare meddelade Rutger Arnhult sin avgång som vd – kort därefter började han sälja sina kvarvarande Castellum-aktier. I dag har han inga intressen kvar i bolaget.

Akelius har gjort sig obekväm

Det blev en ”banker” tillika jurist som fick i uppdrag att städa upp efter Arnhults något vådliga äventyr. I mars 2023 meddelades att Joacim Sjöberg – med bakgrund från bland annat Swedbank, Öhman Fondkommission och Mannheimer Swartling – blir ordinarie vd.

Under Sjöbergs ledning vidtogs flera åtgärder för att stärka bolagets finansiella ställning, däribland pausad utdelning, en förträdesemission på cirka 10 miljarder kronor och en rad fastighetsförsäljningar.

Men parallellt med att Castellums rykte som ett finansiellt stabilt bolag restaurerats, har Roger Akelius gjort sig alltmer obekväm bland de institutionella investerarna.

– Debaclet i Academedia blev en varningsklocka för institutionerna. Och det skadade Akelius renommé, säger Johan Edberg.

”Debaclet” började med att Akelius Foundation skulle förvärva Mellby Gårds samtliga aktier i Academedia, motsvarande drygt 24% av bolaget. När Roger Akelius offentligt deklarerade att han ville förändra skolan i grunden och slopa aktieutdelningen, fullkomligt exploderade kritiken och aktien föll som en sten. Det här var inte vad övriga aktieägare hade skrivit under på.

Det slutade med att Mellby Gård ångrade sig och stoppade affären.

Ovanpå att skrämma slag på Academedias aktieägare har Akelius också med jämna mellanrum gjort kontroversiella uttalanden i media. Det gäller inte minst när han i en intervju med Dagens ETC beskrev Hamas som "frihetskämpar" snarare än terrorister.

Reaktionerna – inte minst i sociala medier – blev starka.

Castellums vd – en ”lame duck”

Det finns de som anser att Akelius har rätt ”i sak” när han kräver omedelbart vd-byte.

”Vd Joachim Sjöberg har flaggat för att han vill sluta, men inte i år – utan senast nästa år. Det är ett konstigt beslut som försätter organisationen, investeringar, kunder och marknaden i limbo. Ett vd-byte ska göras så snabbt som möjligt”, skriver Di:s Magnus Dagel som också tycker att Akellius kandidat Pål Ahlsén vore ett bra val.

 – Lame duck’ är en ganska vedertagen term. Ska man byta vd är det bra om man gör det så fort som möjligt, konstaterar Johan Edberg.

När det gäller Akelius förslag/krav på att dela upp Castellum i tre delar tror Edberg att det skulle vara svårt att genomföra:

– Rent tekniskt tror jag det skulle vara svårt. Castellum lånar ju på kapitalmarknaden och det har man gjort utifrån den rådande strukturen.

Men Viktor Hökenhammar, analytiker på Pareto Securities, tycker förslaget om uppdelning kan vara värt att räkna på.

 – Castellum har tre ganska stora segment i portföljen: kontor, logistikindustri och samhällsfastigheter. Om man tittar på hur marknaden värderar börsens logistiktunga bolag och fastighetsföretag med fokus på kontor, kan man argumentera för att det skulle finnas ett litet värde att hämta i en uppdelning. Bolagen skulle också bli mindre, och det är lättare att växa från en liten bas.

Hoppas Akelius röstar med fötterna

Nej, det är inte Roger Akelius idéer som döms ut.

– Men han agerar som att det är hans eget bolag – vilket det inte är även om han är största ägaren, säger Johan Edberg och fortsätter:

– Jag förstår att man kan vilja göra sin röst hörd om man är riktigt frustrerad. Men det har blivit en återkommande grej. Jag tycker Akelius är skadlig i det avseendet – han har blivit alldeles för oberäknelig.

Det är ganska uppenbart att Akelius utmanar institutionerna genom att via media försöka diktera vad styrelsen ska göra. Hur kommer det här att sluta?

– Akelius har kastat ur sig två alternativ - antingen blir Pål Ahlsén vd eller så röstar han med fötterna och säljer sina aktier. Jag tror det bästa för Castellum vore om Akelius röstade med fötterna och sålde sina aktier.

 Varför?

– Jag vet att det finns kapitalförvaltare som inte vill vara på samma ägarlista som Akelius. Med Akelius i ägartoppen blir Castellum mer svårinvesterat. Det vore kanske inte bra för kursen dag ett om han säljer. Men på medellång och lång sikt tror jag det skulle vara positivt för aktien.

Men några tecken på att Roger Akelius planerar vika ned sig ser vi inte. I morgon tisdag har Castellum styrelsemöte. Inför mötet har fastighetsmiljardären köpt på sig fler aktier, enligt honom själv.

 ”I onsdags rapporterade Akelius en höjning av ägandet från 13,5 till 15 procent. Sedan dess har Akelius köpt ytterligare aktier och bör på tisdag äga 17 procent”, skriver Roger Akelius i ett mejl till EFN.