Bonavas vd jobbar i ständig motvind: ”Inte ett svart hål”

Tyskland är Bonavas största marknad och utsikterna kring landet var en rejäl plump i rapporten för det tredje kvartalet som annars visade på en ökad omsättning, ett förbättrat rörelseresultat och fler bostäder i produktion.

– Vi läser samma tidningar och lyssnar på samma nyheter. Det kan inte ha undgått någon att Tyskland har en hel del utmaningar, säger han om bolagets viktiga marknad.

Mot bakgrund av den sviktade marknaden i landet har Bonava tvingat skjuta på planerade produktionsstarter, vilket i sin tur leder till att utsikterna försämras rejält.

Bonava sänkte guidningen

Bonava meddelade bland annat att omsättningstillväxten nu beräknas uppgå till cirka 10 procent för helåret – en rejäl sänkning från tidigare guidning om en tillväxt på 20–25 procent. Rörelsemarginalen väntas samtidigt uppgå till cirka 7 procent för helåret, ned från tidigare 8–9 procent.

Boven i dramat: stigande räntor.

– Vi har under det här året uppdaterat marknaden löpande på att vi börjar se en avtagande försäljningstakt. Långräntan är väldigt viktig för den tyska konsumenten såväl som investerarna, säger Bonava-chefen.

Han säger att konsumentaffären, det vill säga när Bonava säljer till privatpersoner, generellt sett fortfarande fungerar bra i Tyskland.

– Att det tar längre tid att stänga kontrakten gör att vi inte säljer så mycket som vi trodde i början på året – men vi säljer. Det är investerarmarknaden som har stått för en ganska kraftig inbromsning.

Han är noga med att sätta det nya läget i Tyskland i perspektiv.

– När vi pratar om Tyskland så är det med Tyskland som en tillväxtmarknad för Bonava. Inte som ett svart hål. Vår tyska verksamhet har gått rätt bra trots de utmaningarna som funnits med hög inflation, svårigheter att få tag på material och så vidare.

Vänstersväng i Berlin – ett hot eller möjlighet

Samtidigt har ett nytt hot blommat upp.

Efter sin valseger i Berlin vill stadens vänsterstyre förstatliga upp till 200 000 lägenheter från de stora bostadsbolagen för att på så sätt sänka hyrorna.

Det skulle inte vara särskilt roligt för bostadsjättarna. En genomgång från Financial Times har visat att de fyra fastighetsjättarna Vonovia, Covivio, Adler och svenska Heimstaden sammanlagt kan förlora över 11 miljarder euro.

– Det är klart att en politisk instabilitet för en långsiktig verksamhet som vår inte är bra och det är naturligtvis så att situationen i Berlin har påverkat investerarmarknaden. Vi kommer ha fullt klart för oss hur det blir i början på december.

Det skulle samtidigt kunna öppna upp för en ny typ av köpare av Bonavas bostäder, resonerar Peter Wallin.

– Om man tittar på agendan för de nya styrande partierna i Berlin så är det att satsa på hyresbostäder. Det kan faktiskt leda till en tillväxt för oss framöver, genom att sälja till Berlin-kontrollerade hyresaktörer.

– Det är någonting som vi redan nu märker en ökad förfrågningstakt på.

Tydlig vändning i Sverige

Om Tyskland har det tuffare nu så syns en ljusning på bolagets andra marknader. Såväl Sverige som Baltikum går allt bättre. Finland går dock fortfarande trögt.

– Det är glädjande att se Sverige. Vändningen där är väldigt tydlig och den kommer bli allt tydligare framåt i kvartalen som kommer.

I sitt vd-ord skrev Peter Wallin att Bonavas främsta tillväxtmarknader kommer att prioriteras ”i ännu större utsträckning” framöver. Ett rakt besked från bolaget som redan har lämnat sina marknader i Norge, Danmark och Ryssland.

Att lämna Finland verkar dock inte vara aktuellt i dagsläget.

– Man ska gå ur en marknad när den är bra och inte när den är som lägst. Vi har jobbat länge i Finland med att dra ner våra kostnader och hålla vårt kapital nere till ett minimum.

I Finland kan Bonava jobba mer med olika optioner som möjliggör för bolaget att sitta med byggrätter under lång tid och med så kallade “plot funds” som innebär att Bonava “leasar” marken av en fond, förklarar vd:n.

– Det gör att vi kan övervintra i Finland. Vi kallar det för att vi skapar oss möjligheten att ha en option på uppsidan på den finska marknaden.

Om man tittar 5–10 år framåt, är Finland en del av Bonava då?

– Absolut.

Finns det någon marknad som Bonava överväger att lämna?

– Vi har ju gått ut ur ett antal regioner och marknader och jag ser att vi måste fortsätta att utvärdera de marknader vi finns i. Det är som en trädgårdsmästare som ser över sin trädgård. Sen är det dålig marknadsföring att berätta när och hur man ska göra det där – man vill ju få ut ett hyggligt värde för tillgångar och sånt.

Om jag vänder på frågan då. I vilken region ser du störst potential framåt?

– Tre regioner i Tyskland som vi tror vi väldigt mycket på är Berlin, NRW (Düsseldorf, Köln) och RMN (Frankfurt, Stuttgart och Mannheim). De är några av våra kärnregioner. Baltikum går fantastiskt bra. Sen har vi vänt verksamheten i Sverige och det är framför allt vår Stockholmsverksamhet som verkligen har gjort en vändning, så Sverige känns också bra. I Finland har vi det här övervintringsperspektivet. Men det är en låg kostnad på den biljetten och en bra option för framtiden.

Utdelning, återköp eller inget alls?

Parallellt med att en vändning börjat skönjas i bostadssektorn har förväntningarna om att Bonava återigen ska börja dela ut pengar ökat. Bonava har inte delat ut pengar sedan 2021 då byggmarknaden vände från glödhet till iskall.

Peter Wallin vågar dock inte lova aktieägarna ett besked om utdelning i samband med bokslutskommuniken.

– Det kan jag inte göra eftersom det inte är jag som beslutar om utdelning. Vi kommer att dela ut pengar när det är rätt att dela ut pengar. Men jag är väldigt mån om att vi ska lämna utdelning så fort det bara går – men inte onödigt fort.

– Detsamma gäller återköp av aktier. Jag ser att vi kommer att ha stora möjligheter att öka kapitaleffektiviteten med återköp på de här nivåerna. Det är väldigt intressant med återköp av aktier så småningom.

Är återköp ett bättre verktyg än utdelning i dag?

– På de här aktiekurserna är det ett bättre verktyg i dag, absolut.

Utöver en möjlig utdelning till aktieägarna vill Peter Wallin och Bonava fortsätta öka andelen kapital i arbete.

– Vi har som mål att max ha 50 procent av byggrätterna på vår balansräkning och resten ska vara genom så kallade optioner eller förköpsavtal eller liknande som gör att du köper marken när du ska starta projekten.

– Vi ska ligga mellan 3 500-4 000 byggstarter om året. På rullande tolv månader ligger vi nu på 3 000 ungefär och behöver öka lite grann mer för att få effektivitet i balans- och resultaträkning. Då kommer mer ramla ner till sista raden och det är det vi jobbar för.

Peter Wallin har varit vd sedan februari 2021. Under hans tid som vd har Bonava-aktien rasat med över 80 procent. Bonava-chefen har succesivt köpt aktier under åren och har ett genomsnittligt anskaffningsvärde på en bit över 11 kronor, enligt Holdings.

Hur känns det att ligga back så här efter så många års arbete?

– Jag tänker inte så mycket på mig själv faktiskt. Om man tittar på branschen som helhet så har hela branschen gått ned ganska rejält. Men det är klart att vår kursutveckling inte är bra.

– Jag är väldigt mån om att få upp vår värdering så att den speglar det arbete vi har gjort. Jag tror att det framför allt kommer komma fram när vi börjar prata om avkastning i form av återköp av aktier eller utdelning. Då är det svårt att blunda för det.