Castellums vd: ”Det är kämpigt i Kista”

Castellum har enligt vd:n ett tydligt uppdrag; att öka lönsamheten så att Castellum ger en avkastning 10 procent på eget kapital över en konjunkturcykel. ”Bort med allt som inte är relevant, som är onödigt. I stället kostnadskontroll, minska vakansgrad. Sälja det som inte bidrar. Förbättra de fastigheter vi behåller. Back to basics”, skriver han i sitt vd-ord.

Hur stor del av Castellums portfölj skulle du säga det är som inte bidrar?

”Alla bidrar skulle jag säga, men vissa kanske inte bidrar fullt ut med till 10 procent. Vi har delat in portföljen i tre delar. Vissa fastigheter ger en väldigt fin förväntad avkastning, vissa balanserar, och där kanske vi måste ändra affärsplanen lite grann, och sen är det vissa fastigheter som kommer ha det lite tyngre. Där får man se om vi kan hitta lösningar internt, eller om vi helt enkelt måste hitta någon annan som är bättre på att ta hand om dem än vad vad vi är”, säger han till Nyhetsbyrån Direkt kort efter rapportsläppet på onsdagsmorgonen.

Hur stora är de här olika delarna då?

”Jag har ingen exakt siffra, men det är lite större på den här delen som presterar bra, och sen en lite mindre andel som presterar sämre.”

”Rätt höga priser i Köpenhamn”

Jag vet att du tidigare har dragit dig för att kommentera Köpenhamn. Hur ser du på Köpenhamn idag?

”Köpenhamn är en av de marknader som har det lite tuffare. Det beror inte på att Köpenhamn är dåligt, utan det beror på att marknaden där är rätt tuff. Det är rätt höga priser på husen som gör att det blir svårt att få dem att prestera riktigt bra. Det är inte och det har inte varit något riktigt tryck på hyresmarknaden, så då är svårt att få med sig nån värdetillväxt (i Köpenhamn)”, säger han.

I sitt vd-ord är Pål Ahlsén väldigt tydlig med att ett nyckelfokus för Castellum framöver är uthyrningen i det egna beståndet. ”Oavsett så är fokuset i förvaltningen på uthyrning, uthyrning och uthyrning”, som han uttrycker det.

Vad är det ni konkret ni ska göra här under 2026 för att få upp uthyrningen?

”Vi har sagt att vi ska använda alla verktyg som finns i verktygslådan. Kortare kontraktslängder, snabbare beslut, och i vissa fall måste vi kanske sänka ambitionsnivån på hyran. Men det finns inte en grej som kommer fixa det här, utan det är hårt arbete, det är att vara proaktiv mot kunder, lyhörd och flexibel.”

Hur går en sänkt ambitionsnivå och lägre hyror ihop med ert mål om en avkastning på minst 10 procent?

”Jag tror man får se det som en helhetsbild och ha ett långsiktigt perspektiv. Fastigheter är otroligt långsiktiga investeringar, och en fastighet står normalt i flera hundra år. Nu har vi en kämpigare marknad och då kan man ibland behöva ge rabatter för att fylla upp husen. Men jag ska inte säga att det är den viktigaste delen här, utan en viktig del är att snabbt ge feedback till kunder. För ofta blir det en förhandling om ändra planlösningen och göra lite investeringar - där gäller det att vara snabb och återkoppla till kunden. Det är kanske en av de viktigaste grejerna vi har.”

Inte orolig för kontrakt som förfaller

Castellum har en kontraktsförfallostruktur där cirka 20 procent av bolagets kontrakt förfaller under 2026.

Hur ser du på de avtalen ni med förfall här under året?

”Jag är inte orolig för dem, inte alls. Vi har lyckat ganska bra under året med att förlänga en del. En del flyttar ut, och då får vi hitta nya kunder på det som är vakant.”

Pål Ahlsén har i ett tidigare sammanhang gett uttryck för att bolag som handlas till en substansrabatt rent logiskt inte borde förvärva fastigheter, givet att marknaden inte värderar tillgångarna i bolagen till de bokförda värdena.

Innebär det att Castellum inte kommer förvärva fastigheter så länge som ni handlas med en substansrabatt?

”Det är kategoriskt att säga så, och det är klart det kan dyka upp någon affär som är väldigt attraktiv. Men generellt skulle jag säga att det är svårt att motivera köp när rabatten på aktien är där den är just nu.”

Har du landat i vad du vill göra med Entra? Är det någonting ni kommer behålla långsiktigt?

”Det blir rena spekulationer. Entra är ett jättebra bolag, det är inget snack om det. Men som vi meddelade i höstas när vi såg över strategin så är vi huvudsakligen ett svenskt bolag som vill fokusera på kommersiella fastigheter i Sverige - och då blir ju Entra en liten udda fågel. Men Entra går väldigt bra och bidrar positivt till vårt resultat, så det skadar oss inte att ha den positionen”, säger han.

Har du någon budnivå i åtanke där du tänker att ni är säljare?

”Nej.”

I sitt vd-ord ägnar Pål Ahlsén några rader åt bolagets bestånd i Kista och i Finland som under det fjärde kvartalet stod för 70 procent av Castellums dryga miljard av sjunkande fastighetsvärden.

”Det är kämpigt i Kista”

Under kvartal fyra sjönk värdet i Kista med en halv miljard, och i Finland med 0,2 miljarder kronor. Fastighetsbolagets bestånd i Kista värderas nu till 2,9 miljarder kronor, motsvarande 22.000 kronor per kvadratmeter medan värdet i Finland låg på 26.000 kronor per kvadratmeter. Den totala vakansgraden i regionerna uppgår till 23 procent respektive 18 procent.

Är du förvånad över de prisnivåerna ni ser på de marknaderna?

”Ur ett perspektiv är de väldigt låga. 22.000 kronor per kvadratmeter i Kista - det kostar säkert 50.000 att bygga nya kontorshus där ute. Så ur det perspektivet är värderingen väldigt låg. Ur ett annat perspektiv så kämpar Kista med vakans, så värderingen är nog väl avvägd skulle jag säga. Det ligger säkert där nånstans i dag om man skulle hitta en affär.”

Är Kista något som ligger i den delen av hus som ni eventuellt kan komma och sälja då?

”Ja, det är kämpigt i Kista, det är inget snack om det, inte alls. Kista behöver en turnaround så att säga, det är helt klart så.”

Vad finns det för möjliga köpare av de fastigheterna tror du?

”Jadu. Det är en bra fråga, jag har inget svar på den faktiskt.”