Frågan alla ställer sig om Kista – efter nya jättesmällen

– Det går inte att undvika att använda ordet kris i samband med Ericssons annonserade flytt från Kista. Uppförsbacken blev i och med denna nyhet ännu brantare, säger Anders Elvinsson värderingschef vid Cushman & Wakefield till EFN.

Han är dock skeptisk till dödförklarandet av “Sveriges Silicon Valley”, då han menar att de senaste decenniernas unicorns som Spotify, King, Klarna, Sana Labs och Lovable inte vuxit fram i Kista utan i Stockholms mest centrala delar.

En föråldrad bild med andra ord. Det var under 1970-talet som techjättarna Ericsson och IBM valde att etablera sig i Kista, som då nyligen anslutits till blå linjen, vilket i kombinationen med läget längs E4:an, mitt emellan Stockholm city och Arlanda flygplats, sågs som idealiskt.

Kort därefter började man se värdet av att koppla ihop industrin och akademin, vilket resulterade i att både KTH och Stockholms universitet så småningom förlade it-utbildningar till Kista.

Under 80- och 90-talen fick Kista internationellt namnet "Silicon Valley of Sweden" och nya teknikbolag och underleverantörer flockades till området.

Men sedan vände det.

Covid-19-pandemin skyndade på en allt vanligare hemmajobbstrend och i en sådan miljö krävs attraktiva arbetsplatser för att locka personal till kontoren. Hybridjobb har samtidigt inneburit att behovet av stora kontorsytor inte längre är lika efterfrågat som tidigare.

Serviceföretaget Coor beslutade att lämna sitt huvudkontor i Kista 2023 för mer centrala Solna. För Dagens industri uppgav dåvarande vd:n AnnaCarin Grandin att beslutet delvis berodde på en ökad upplevd otrygghet i området.

Ännu ett slag mot området kom från akademin när KTH, under stor uppståndelse, beslutade sig för att lägga ned sitt campus i Kista 2023.

Ett kanske ännu större slag kom våren 2025 när en av Kistas absoluta grundbultar IBM lämnade Kista för centrala Stockholm. Även den japanska it-jätten Fujitsu lämnade Kista i samma veva. Även från Fujitsu lyftes önskan om ett bättre läge, samtidigt som diskussionen om tryggheten spelat in, enligt Sverigechefen Björn Landerberg.

Den 20 november 2024 bjöd fastighetsbolaget Corem in till kapitalmarknadsdag i Kista där en del gick ut på att ge en djupare inblick i Kista som område idag, och dess utveckling. Samma dag attackerade en man med kniv en kvinna i Kista galleria. Ytterligare sten på börda för ett område som brottats med frågor kring tryggheten.

Höga vakanser och pressade fastighetsägare

I dag är Kista ett område präglat av höga vakanser, dåligt rykte och pressade fastighetsägare. Corem, som är stora i området, är ned över 90 procent på börsen sedan toppnivåerna 2021.

Även Castellum och Vasakronan brottas med betydande vakanser i området och kontorsvakansen i Kista uppgår i dag till närmare 40 procent

“Vårt bestånd i Kista värderas nu till 2,9 miljarder kronor, motsvarande 22 000 kr per kvm. Vakansgraden är 23 procent”, skrev Castellums vd Pål Ahlsén i fastighetsbolagets bokslutskommuniké för 2025.

Fredrik Lantz, ansvarig för Vasakronan kundrelationer, uppger för EFN att Ericssons beslut var tråkigt, men väntat.

– Vi tycker naturligtvis att det är tråkigt att Ericsson lämnar Kista, bolaget har varit viktigt för utvecklingen av Kista, samtidigt var beskedet väntat. På kort sikt innebär det en stor utmaning för området, men stads- och fastighetsutveckling måste alltid ses i ett långsiktigt perspektiv.

Han trycker på Kistas styrkor, som det strategiska läget mellan Stockholm City och Arlanda, den väl utbyggda infrastrukturen och det goda kommunikationsläget som förstärks ytterligare med utbyggnaden av Tvärbanan och tunnelbanan som förlängs till Barkarby.

Trots de goda kommunikationerna så har området successivt sett en stigande vakans under en längre tid.

– Anledningen till detta bedömer jag är att byggnaderna inom området är utspridda över ett stort geografiskt område vilket gjort det svårt att attrahera bra restauranger och service. I takt med att vakanserna stigit och färre människor vistas i området så har också den upplevda tryggheten minskat, säger Anders Elvinsson.

100 miljoner kronor – för att lyfta området

För att råda bot på problemen avser Stockholms stad lägga in 100 miljoner kronor i ett nytt kommunalt fastighetsutvecklingsbolag för att lyfta området.

– Vi måste kunna se ett Kista både med och utan Ericsson, sade finansborgarrådet Karin Wanngård (S) till Dagens industri i samband med beskedet.

Det får vi nu.

Anders Elvinsson lyfter att Ericsson har meddelat att en del tung labbutrustning och annat blir kvar i Kista, så helt utan Ericsson blir Kista inte. Dagens vakansgrad på 40 procent kommer bli betydligt värre, om man får tro värderingschefen.

– Efter att de lämnat övriga delar av de ytor som de idag hyr så kommer vakansen i området att uppgå till runt 55 procent om inga andra in- eller utflyttningar från området sker. Högst troligen kommer dock ytterligare hyresgäster överväga att lämna området i och med Ericssons flytt, säger Anders Elvinsson och tillägger:

– Å andra sidan så kommer troligen de fastighetsägare som i dag är verksamma i området se över möjligheterna att konvertera kontor till annat ändamål. Regeringens ambition om att minska regler och lagar kopplat till bostäders utformning blir förhoppningsvis en välbehövlig skjuts i denna utveckling.

Hetaste spåret för att skapa en marknad i balans

Att konvertera vakanta kontor till bostäder är något som bland annat Corem har lyft, och något Anders Elvinsson ser som ett rimligt spår framåt.

– Konvertering till bostäder av vakanta kontor är fortsatt en idé som bör undersökas vidare, och det noggrant. Detta är i mitt tycke det hetaste spåret för att få ned antalet kvadratmeter vakanta kontor och skapa en marknad mer i balans. Andra typer av åtgärder som både direkt och indirekt skulle kunna minska kontorsvakansen är det nationella fotbollscenter som planeras i Kistas östra del med fyra fotbollsplaner och intilliggande ytor, en inomhushall, en kontors- och lagerbyggnad samt en konstgräsplan. Men även en flytt av Stockholmsmässan vilket tidigare diskuterats.

Mycket av nedsidan i Kista är dock redan inprisad i marknaden, tror Anders Elvinsson.

– I takt med att vakansen har stigit i området och ryktet om Ericssons eventuella flytt började spridas så har direktavkastningskraven för kontorsfastigheter i området successivt höjts. Att det nu är ett faktum att Ericsson lämnar är så klart negativt men mycket av nedsidan är redan tagen skulle jag våga påstå.

Anders Elvinsson anser att debatten runt Kista behöver skruvas om och han betonar att området är mycket välanpassat för en viss typ av bolag. Han nämner rymdbolaget OHB Sweden, Mycronic och Terasi som ökat sina ytor i Kista de senaste åren.

– Hela diskussionen kring Kista måste flyttas från att sista spiken nu är slagen i Sveriges Silicon Valley till att Kista med sitt goda kommunikationsläge utgör en ypperlig plats för bolag som är i behov av anpassade ytor för forskning- och utveckling.

I en analys om fastighetsbolaget Corem skrev Pareto att Ericssons flytt i ett bredare perspektiv är ett tydligt bakslag för sentimentet kring Kista som kontorsläge, och att det förstärker trenden som gynnar centraliserade delmarknader av hög kvalitet, som Hagastaden dit Ericsson nu flyttar. 

Erik Nyman, analyschef på JLL, är inne på samma spår. Han konstaterar att det finns en tydlig preferens för moderna kontor av hög kvalitet i centrala och kommunikationsnära lägen, vilket gynnar områden som Hagastaden.

– Flyttmönstren vi ser är ett resultat av flera samverkande faktorer. Även om Kista är i fokus just nu, är detta en generell utveckling som påverkar hela marknaden. Det understryker vikten för fastighetsägare att kontinuerligt och proaktivt utveckla sina fastigheter och områden för att möta de behov som hyresgäster och deras medarbetare har.

Problemen större än Kista

Att vakanserna har ökat är samtidigt ett problem som sträcker sig även utanför Kista.

– Sedan pandemin har vakanserna ökat och mer eller mindre fördubblats i hela Storstockholm. Nu har vi en vakansgrad på ungefär 15 procent om du tar hela Stockholms kontorsmarknad.

I Stockholm CBD ser det bättre ut och vakanssiffran är i dag omkring 8 procent, vilket fortfarande är en bit ifrån bottennivåerna under 4 procent före pandemin.

– Att vi har haft en dålig konjunktur och en svag arbetsmarknad tror jag vi alla är överens om. Men vi är också överens om att vi har haft en strukturell anpassning till nya arbetssätt, säger Erik Nyman och fortsätter:

– Så det är svårt att veta hur mycket det är som är strukturellt, och hur mycket det är som är konjunkturellt, men vi ser också att fler och fler företag ändå vill ha in sina arbetare på kontoren. I Sverige jobbar vi inte så mycket med piska, utan mer med morot och fyller därför kontoret med mervärden, som ett ökat fokus på service, hälsa och företagskultur och så vidare.

I en sådan verklighet spelar läget en allt större roll.

– För att kunna attrahera och behålla rätt kompetens är det för många arbetsgivare avgörande att finnas i lägen som upplevs som attraktiva. För dessa företag kan en högre hyreskostnad per kvadratmeter vara en motiverad investering, då den utgör en relativt liten del av den totala personalkostnaden.

För kontorsägare i Stockholms innerstad kommer han samtidigt med ett lugnande besked. 

– För fastighetsägare i centrala lägen ser vi tecken på stabilisering. Våra siffror visar ännu inte på en sjunkande total vakans, men utvecklingen i de centrala delarna är mer stabil jämfört med ytterområdena, säger Erik Nyman.

Vad som ska hända med ytterläget Kista återstår dock att se.