Hon formar framtidens Stockholm

Vi kan verkligen bekräfta att det går bra för Atrium Ljungberg. Och vi ska känna oss jäkligt stolta och glada över vad vi åstadkommer på dagarna. Uthyrning är viktigast just nu, och vi behöver sätta affärerna. För att lyckas skriva avtal måste vi vara kreativa. Men som jag sagt tidigare, prioritet nummer ett är att behålla kund.

Annica Ånäs håller peppigt fredagstal till medarbetarna. Hon står på den nybyggda scenen i Sveriges snyggaste kontor. Ja, Atrium Ljungbergs huvudkontor i Sickla har fått den utmärkelsen. Företaget bjuder på frukost och medarbetarna lastar tallrikarna fulla med levainbröd med prästost och paprika, samtidigt som de lyssnar på vd:ns sammanfattning av veckan som gått.

Småstadskänsla som affärsstrategi

Att utveckla levande stadsmiljöer med kontor, bostäder, butiker, kultur, service och utbildning är Atrium Ljungbergs affärsidé. Företaget jobbar inte med enskilda fastigheter, utan äger stora, sammanhållna områden där olika verksamheter förenas. Annica Ånäs pratar om småstadskänsla, och om att bygga städer i städer. Företagets geografiska fokus är de fyra storstäderna, men Stockholm är huvudmarknaden.

Hela 80 procent av fastighetsvärdet ligger i huvudstadsregionen, och 70 procent av intäkterna kommer från kontorsfastigheter.

– Sickla är ett bra exempel på vår stadsutvecklingsstrategi. Här finns allt folk behöver, vi har till och med byggt en domstol. Det påminner om en svensk småstad.

Säger Annica Ånäs och pekar på ett Sickla i miniatyrmodell. Här på huvudkontoret har de stadsdelar som Atrium Ljungberg jobbar flitigast med byggts upp i små världar – inklusive miniversioner av såväl solpaneler som elbilar.

– Tidigare var det mer fokus på själva lokalen. Numera efterfrågas bra spårbunden trafik, att kunna göra ärenden – klippa sig och gå till tandläkaren – på lunchen och ett brett restaurangutbud. Det passar vår stadsutvecklingsstrategi som hand i handsken. Vi vill skapa platser där folk vill vara. När vi förvärvade Sickla 1997 var det ett ganska stängt område. Handeln omsatte 300 miljoner om året. Dagens omsättning ligger på dryga 3 miljarder. Vänta bara tills tunnelbanan är färdig 2030. Då kommer det att ta sex minuter att åka hit från Centralen, och Sickla blir en riktig knutpunkt, säger Annica Ånäs och tänder en lampa och hela lilla Sickla är plötsligt upplyst.

Annica Ånäs började på Atrium Ljungberg 2008 – då som ekonomichef. Efter bara några månader skulle ordinarie CFO gå på föräldraledighet, och vikariatet gick till Annica Ånäs. Vid det här laget har hon jobbat på företaget i 17 år, varav 10 år som vd. När hon började var hennes viktigaste mål att öka investeringstakten. När hon tillträdde hade Atrium Ljungberg investeringsmöjligheter på 7 miljarder, i dag uppgår den siffran till hela 40 miljarder. Just nu har företaget pågående projektinvesteringar på nästan 10 miljarder, och skulder på 25 miljarder.

– Vi har en bra position i att finansiera våra projekt framåt. Finansieringen sker både på kapitalmarknaden, i obligationer, och via olika nordiska banker. Sedan har vi direktinvestering via bland annat Nordiska investeringsbanken. Eftersom vi gör så otroligt stora affärer kan vi inte bara ha en långivare, och det här är ett sätt att sprida risken.

Chefen som inte vill sitta ensam

”När vi gör saker gör vi det ordentligt”, konstaterar Annica Ånäs med jämna mellanrum under det här samtalet. Också upplägget för intervjun är ambitiöst. Finansmagasinets team tillbringar en hel dag med Annica Ånäs, och hänger med från frukost till att hon tar helg. Efter ett par timmar på huvudkontoret i Sickla beger vi oss till Slakthusområdet, som är ett av de områden som Atrium Ljungberg jobbar flitigast med. En taxi är beställd, och chauffören ringer till Annica Ånäs och berättar att han är på plats. Vi är mitt i ett samtal och när han ringer för andra gången svarar hon kort.

– Ja, det är Annica här. Igen.

När vi hoppar i taxin och chauffören beklagar sig över att det är svårt att stå med bilen och vänta utanför huvudkontorets entré föreslår hon att han kunde ha cirklat runt i området. Hon säger det med ett leende på läpparna. Pondus och ödmjukhet på samma gång. Hur är hon egentligen som chef ?

– Kommunikativ tror jag. Det där med att det är ensamt på toppen har jag aldrig förstått. Jag har aldrig tänkt att det är jag som vd som sitter på svaren på alla frågor. Jag tänker att jag är en i gruppen och att medarbetarna är mina främsta rådgivare. Det finns säkert andra chefer som tänker att det är att visa svaghet. Men jag har aldrig velat göra mig ensam som chef. Jag är jättetajt med de andra i ledningsgruppen.

Däremot önskar hon ofta att andra medarbetare på företaget inte hade så stor respekt för vd-rollen.

– Det tycker jag är nackdelen med det här jobbet, jag gillar inte den där distansen. Jag vill inte att folk ska tänka ”oj, nu kommer hon” – jag vill ju vara en i gänget. Men det är uppenbart att när vi har konferenser och jag slår mig ner vid ett bord så är det inte bredvid mig folk sätter sig. Jag minns en konferens när vi skulle jobba med varandras styrkor i små miniworkshoppar. Jag blev hoptussad med en stackars kille i förvaltningen. Han led verkligen av att behöva grupparbeta med vd:n, och jag tyckte så synd om honom. Men jag var likadan när jag började – jag hade jättemycket respekt för vd:n.

Kan man verkligen vara en i gänget som vd?

– Både ja och nej. Som vd har folk alltid en uppfattning om en. Jag är liksom alltid på scenen, och blir hela tiden synad: ”Ser hon sur ut? Undrar vad det betyder?” Däremot kan man vara en i gänget i mindre grupper. I ledningsgruppen är jag definitivt en i gänget. Vi är tajta, och har en Whatsupgrupp där det skämtas mycket.

Svåra beslut och etiska val

Svåraste tiden som vd var nog när Atrium Ljungberg, för några år sedan, drog ner på personalstyrkan. I och med inflationschocken behövde företaget se över kostnaderna. Det beslutades att minska antalet medarbetare med tio procent.

– Det var egentligen inte ett svårt beslut rent rationellt. Tvärtom – det var logiskt och bäst för både verksamheten och aktieägare. Men det är alltid smärtsamt att behöva säga upp medarbetare. Vi hade många diskussioner om hur vi skulle göra det på det mest etiska sättet. För mig var det viktigt att undvika ryktesspridning och att inte skapa oro i verksamheten. En tidig morgon skickade vi ut sms till samtliga medarbetare. Där stod det att de under dagen skulle ha möte med sin närmaste chef, och på mötet fick de reda på om de skulle få vara kvar eller inte.

Pandemin var också tuff, inte minst på grund av all osäkerhet. Hur länge skulle pandemin pågå och hur skulle det påverka branschen och köpcentrum?

– Vi jobbade oss igenom pandemin, och tänkte att vändningen skulle komma. I stället blev det krig och inflationschock. På väldigt kort tid gick vi från ett läge med minusränta till skyhöga räntor. Den omställningen är extrem för ett fastighetsbolag med 25 miljarder i lån. Vi behövde ta hand om exponeringen och jobbade stenhårt med att få ner kostnaderna.

Händer det att du sover dåligt om nätterna?

– Nej, faktiskt inte. Och det hänger nog ihop med att jag känner mig så trygg i det vi gör. Vi har aldrig varit bolaget som tar superhög risk. Det gick fantastiskt bra för vissa fastighetsbolag, exempelvis SBB, som tog mycket risk och blev enormt applåderade. Problemet är när det vänder. Då går det ju precis lika fort åt andra hållet. Därför har vi inte dragit på oss stora finansiella skulder. Vi är ganska lågt belånade, belåningsgraden ligger på 42 procent. Det är rätt modest och vi har en bra rating hos Moody’s. Låg finansiell risk möjliggör högre operationell risk i form av en stor projektportfölj. Vi tar hellre risker i vilka projekt vi ska satsa på. De tre miljarderna per år i investeringar är ju också en risk, men risken ligger inte på finanssidan.

Just kontorsmarknaden drabbas ofta hårt i kriser, men Annica Ånäs är inte orolig. Hon konstaterar att många arbetsgivare har stramat åt möjligheten till distansarbete, och att allt fler återigen jobbar på kontor. Och hon är inte förvånad.

– Jag har faktiskt aldrig hört någon företagsledning säga att det är bra att medarbetarna sitter hemma och jobbar. Min känsla har varit att ledningsgrupperna inte har vågat ställa krav på medarbetarna. Ta universiteten som exempel – historiskt har ju all innovation skett för att folk har träffats. Utveckling sker inte hemma på kammaren. När folk säger till mig att de hela tiden blir avbrutna på jobbet, och att de är mer effektiva hemma så brukar jag komma med en motfråga: ”Men varför blir du avbruten? Jo, för att din kollega behöver information från dig.” Från individens synvinkel kan det möjligtvis vara effektivt att jobba hemifrån, men ur gruppens och verksamhetens perspektiv är det sällan det bästa.

Framme vid Slakthusområdet bjuder Annica Ånäs på en guidad tur. Hon pekar ut den nya gymnasieskolan och huset där Universal Music Group snart flyttar in. Sedan slår vi oss ner på Stockholm Roast och beställer bönröra med broccoli. Här rostas kaffet som serveras på Atrium Ljungbergs kontor. Bra kaffe är superviktigt, det är en symbolgrej, tycker Annica Ånäs. När fotografen berättar om ett företag som, i takt med allt högre kaffepriser, börjat ta betalt för de anställdas kaffedrickande drar hon en djup suck. Svenskar älskar sitt kaffe, finns det inget annat att spara in på?

Rak, närvarande och respekterad

Kommunikationschef Marianne Perslow kommer förbi och kollar att vi har det vi behöver. Hon och Annica Ånäs jobbar tätt ihop, marknadsföring och kommunikation är en viktig del i företaget. Hur skulle hon beskriva sin chef?

– Oj, vad ska jag säga … Annica är rak, men samtidigt varm. Det är lätt att vara sig själv runt henne. Hon är inte så svår som person, det är liksom inga höga hästar. Hon är närvarande på kontoret och därmed ofta tillgänglig. Med det sagt ställer hon tydliga krav. Mest på sig själv, men också på oss som jobbar runt henne. Många har nog respekt för Annica. Ibland kan hon se lite sträng ut, hon drar liksom ihop pannan. Jag vet att det betyder att hon är koncentrerad, men om man inte känner henne kanske man tror att hon är arg.

Annica Ånäs ler. Och protesterar milt.

– Som vd måste man vara tydlig och rak. Men det finns en skillnad i kvinnligt och manligt ledarskap. När män är tydliga och raka har de pondus. Men när kvinnor är tydliga och raka uppfattas de som arga eller kyliga.

Har du ett nätverk av vd-kvinnor?

– Ja, men jag försöker också ha ett nätverk med vd-män. Jag vill förstå olika verksamheter och knyta nya kontakter. Men jag upplever att det är en skillnad mellan män och kvinnor. När jag har bjudit en man på lunch är han inte lika benägen att bjuda tillbaka. Kvinnorna är mycket bättre på det. En gång pikade jag en man om det här. Jag hade bjudit honom på lunch två gånger med tre års mellanrum. ”Det är uppenbart att det bara är jag som bjuder”, sade jag lite skämtsamt. ”Ah, du är mycket bättre på sådant”, sade han. Jag tänker att män lunchar med andra män. Undrar vem som tar initiativet då?

Atrium Ljungbergs förra vd var också kvinna, faktum är att fastighetsbranschen är en av de mer jämställda branscherna i Sverige. Varför är det egentligen så?

– Jag brukar få den frågan, och jag har faktiskt svårt att svara på den. Kanske för att vi inte reser så mycket. Fastigheterna finns ju i Sverige. Jag jobbar förvisso mycket, men jag har alltid nära hem. Den som vill göra karriär i ett industribolag får räkna med enormt mycket resande. Jag vet inte om jag hade gjort samma karriärval om jag hade tvingats vara borta från familjen flera dagar i veckan. Jag tror att många kvinnor kan känna igen sig i det. Man vill göra karriär, men inte på bekostnad av att inte få träffa sin familj.

Jobb, barn och bortval

Kan du känna att du har prioriterat jobbet för mycket?

– Jag minns när jag var ny som vd, då hade vi en konferens som gick ut på att medarbetarna skulle få lära känna Annica lite bättre. Vi var hemma hos mig och de fick intervjua min man och mina barn. Båda barnen sade att mamma alltid har jobbat jättemycket. Det råder liksom inga tvivel om det. Men när jag varit med barnen har jag alltid haft fokus bara på dem. Och om det verkligen har funnits behov så har jag funnits där till 100 procent. Men framför allt har jag haft en man som har tagit fullt ansvar hemma när jag haft mycket på jobbet. Annars hade det inte gått.

Vad har du valt bort?

– Massor. Resor med vänner. Tid med barnen. Vi har aldrig hämtat tidigt på förskolan, våra barn har fått gå väldigt långa dagar. Jag har heller aldrig varit rädd att be om hjälp: ”Hej Pelles mamma, i dag har jag svårt att få ihop det, kan mina barn hänga med er hem?” Om man ska leva så här gäller det verkligen att man älskar sitt jobb. Och om man gör valet att jobba mycket så måste man stå för det. Man kan inte gå runt och ha dåligt samvete. Man kan heller inte bry sig för mycket om vad andra säger eller tycker. Det är klart att det finns människor som inte kan förstå de val jag har gjort. Min erfarenhet är att kvinnor tyvärr kan vara ganska elaka mot varandra.

Men träningen kompromissar hon inte med. Annica Ånäs beskriver gymmet som sitt andhämtningshål.

– Målet är 100 kilo i marklyft, nu klarar jag fem repetitioner med 85. Träningen gör att jag orkar med jobbet, men jag tränar också för att jag vill ha ett liv med livskvalitet när jag blir äldre.

För några år sedan hoppade Annica Ånäs på ”16 weeks of hell”, och hon lyser upp när ämnet kommer på tal. Det är bland det roligaste hon har gjort, och hon fiskar upp mobilen ur väskan och visar före och efterbilder.

– Att känna sig så där stark ... att ha de där magrutorna … Jag tappade åtta kilo, 18 centimeter i midjan, och gick från 25 till 14,5 i fettprocent. Man tränar ju så otroligt mycket, samtidigt som man äter mat som är anpassad för det. När jag skulle ut och representera, och inte kunde laga maten som stod på schemat, var min standardsbeställning råbiff med sallad och Pepsi Max. Jag blev pigg, stark och mådde fantastiskt bra under den här perioden. Träningen har jag hållit i sedan dess, men det har förstås funnits perioder när jag inte varit lika ambitiös. Det är ett faktum att livet ibland kommer emellan. Men tack vare ”16 weeks” har jag haft lätt att hitta tillbaka efter en svacka.

Återhämtning då? Jo, den sker vid havet – i Stockholms skärgård, och utanför Bangkok.

– Vi har ett ställe i Thailand. Vi brukar åka ner tre veckor över jul och nyår. Det är som att komma hem. Axlarna går ner och andningen blir långsammare. Vi tränar, promenerar på stranden, äter goda middagar, badar och hänger med varandra. Ibland åker vi dit på påsklovet och höstlovet också. På somrarna är det båtliv i Sverige som gäller. Jag är väldigt noga med att ta semester. Vissa menar att man inte kan ta ledigt som vd. Men det kan man visst, det gäller bara att planera. Jag brukar till och med lägga in att jag är på semester, och ber folk att skicka ett sms om det är akut. Då lämnar man till mottagaren att avgöra hur viktigt hen tycker det är att störa på semestern. I slutänden brukar det inte bli så många sms.

Investeringar och livsnjutning

Vad gör du med pengarna du tjänar?

– Investerar i huset där vi bor ute på Värmdö. Köper aktier. Jag tränar med en pt en gång i veckan, han gör att jag håller i träningen och att det blir resultat. Och så älskar jag restaurangbesök och resor. Jag gillar Bar Montan och Solen här i Slakthusområdet. Freyja på Södermalm är trevligt. I Stockholm finns det ju hur många bra krogar som helst. När jag ska ut och käka vill jag att det ska vara bra. Jag kollar rating på Google och det får inte vara under 4,0. Det behöver absolut inte vara fine dining, det får gärna vara enkelt och avskalat. Vår motorbåt slukar också en del pengar – både i underhåll och att köra den. På söndag ska vi ta båten till Sandhamn och äta långlunch. Det blir en dyr lunch om man räknar in bensinpengarna, men det är det värt, säger Annica Ånäs och skrattar.

Annica Ånäs beskriver sig som en ”förortstjej”. Hon föddes i Farsta, familjen mellanlandade i Järfälla innan de slog ner bopålarna i Täby. Mamma jobbade som textillärare, pappa var chef på större bolag.

– Han var länge på Electrolux, senare på LKAB och Ericsson. Delvis har han varit en förebild, han har alltid pratat mycket om karriär. Privat hade jag en stor kris när mina föräldrar skilde sig för några år sedan. Jag var förvisso vuxen, men egentligen spelar åldern inte så stor roll när det sker – man blir ändå påverkad och indragen i olika konflikter. Under en period behövde min mamma mycket stöttning och hjälp.

Maken träffade hon när hon var 16, och de har två söner födda åren efter varandra. Annica Ånäs är uppenbarligen en lojal typ – trogen både företag och make – och i brist på andra förändringar har hon och familjen flyttat ofta. Hon tycker att det är spännande, men också bra för jobbet, att uppleva olika platser.

– Vi har testat allt. Vanlig villa, hus på landet, lägenhet i Danderyd, lägenhet i Solna. Vi har till och med bott i en flytande villa i Marinstaden i Nacka. Det var ett fantastiskt hus, men området passade inte oss. Efter tre månader sade jag till min man att det inte kommer att funka. Jag saknade grönskan, jag vill inte bara titta ut över vatten och betong. Då köpte vi huset där vi bor nu – en tillbyggd sommarstuga på Värmdö.

Ingen av sönerna bor hemma längre och det är som det ska vara, tycker hon. Den ene arbetar som ingenjörssoldat, den andre läser ekonomi vid universitetet i Lund.

– Jag har lite svårt att förstå människor som tycker att det är så otroligt tråkigt när barnen flyttar hemifrån. Det vore ju onaturligt om de skulle bo hemma resten av livet. Jag tycker att det är roligt att ha två söner som är så självständiga att de har tagit steget att flytta. Vi har bra kontakt, jag pratar med dem flera gånger i veckan. Och så reser vi mycket ihop. I midsommar ska vi på roadtrip i Norge och tälta på vackra platser.

Kreativa miljöer – och nya kundgrupper

Efter några timmar i Slakthusområdet hoppar vi in i en ny taxi och beger oss till A house vid Slussen. A house erbjuder kontorsplatser och coworkingytor för företag och frilansare, ofta inom kreativa branscher. Skivbutiken Pet Sounds har en restaurang och vinbar på bottenvåningen, och Tim Bergling Foundation har kontoret med bäst utsikt – högst upp i byggnaden. Här jobbar folk med kreativa yrken, och jag noterar att koreografen Alexander Ekman sitter på golvet med benen i kors med datorn i knäet. Atrium Ljungberg köpte 50 procent av A house för ett par år sedan, och Annica Ånäs är numera företagets styrelseordförande.

– Tanken med investeringen är att bredda Atrium Ljungbergs erbjudande. Vi vill attrahera dem som behöver stora kontor, men också mindre företagare. Vi funderade på att starta en egen coworkingverksamhet, andra fastighetsbolag har ju gjort det. Men vi landade i att vi hellre ville gå samman med dem som vi tycker är bäst på marknaden. A house är extremt duktiga på att skapa en känsla av samhörighet. De som sitter här jobbar inte på samma företag, ändå känns det som en community. Varje vecka ordnas evenemang, seminarier och frukostar. A house kommer ha fyra destinationer i vårt bestånd – i Slakthusområdet, Slussen, Sickla och Hagastaden. Det gör att vi får tillgång till ett nytt nätverk av kunder och våra kunder får tillgång till ett nytt nätverk.

Annica Ånäs återkommer till flexibilitet, och hur viktigt det är att företaget är ett med samtiden. Emellanåt känner hon sig som en omvärldsanalytiker.

– Det enda som är statiskt är förändring. Vi måste förhålla oss till förändringarna. Om vi skulle göra som vi alltid har gjort så skulle vi snabbt bli omsprungna. Fastighetsbranschen uppfattas ofta som konservativ och statisk. Det är säkert många fastighetsföretag som är det, men vi försöker vara framåtlutade och innovativa. Om man har suttit så länge som jag har gjort skulle det vara livsfarligt att tänka att vi ska göra som vi alltid har gjort. Då skulle vi vara rökta.

Framtidens Atrium Ljungberg

Så var befinner sig Atrium Ljungberg 2030?

– För det första ska vi vara helt klimatneutrala, det är mycket fokus på hållbarhet nu. Fastighetsbranschen är den bransch som står för de största klimatavtrycken, och då skulle man kunna känna: ”Hjälp, vill jag verkligen vara i en bransch som är katastrof ur ett hållbarhetsperspektiv?” Samtidigt är det här det finns mest att göra. Utöver fokus på hållbarhetsfrågor ska vi hålla fast vid vår stadsutvecklingsstrategi och hela tiden fylla på projektportföljen. De närmaste åren handlar det mycket om att kapitalisera på det vi har och utveckla de fantastiska stadsdelar som vi har investerat i. Så småningom ska vi fylla på med nästa utvecklingsområde. Men exakt vad det är vet vi ju ännu inte.

Är du kvar 2030?

– Det är ju bara om fem år, så det hoppas jag. Då ser jag fram emot att ta tunnelbanan till både Slakthusområdet och Sickla och titta på alla nya byggnader. Jag älskar mitt jobb, jag skulle kunna vara kvar till pensionen. Men jag ska ju ha förtroendet att vara kvar också. Man måste vara lite ödmjuk – den genomsnittliga tiden för en börs-vd är 3,5 år, jag är inne på mitt tionde år.

Att ha ett arbete som bokstavligen gör avtryck är stimulerande. Samtidigt måste hon leva med risken att det bli väldigt fel, och hon känner ett stort ansvar.

– Som vd på Atrium Ljungberg måste man ha två tankar i huvudet samtidigt. Vi lever i en kvartalsekonomi, och måste förstås leverera varje kvartal. Samtidigt jobbar vi med långa processer, från att vi initierar ett projekt till att det genomförs kan det gå 20 år. Vi måste balansera det kortsiktiga och långsiktiga. Jag gillar den kombinationen – det höga tempot i kvartalsekonomin och det långsiktiga ansvaret. Jag brukar säga att när jag blir gammal ska jag åka runt med barnbarnen och visa alla stadsdelar och projekt som jag har jobbat med. Det är klart att det är speciellt, och innebär ett stort ansvar, att det man gör på dagarna kommer att synas i flera hundra år.