Pål Ahlsén: ”Vi har ett gäng kåkar som vi inte riktigt tror på”

Har hyresgästerna blivit mer avvaktande i och med kriget i Mellanöstern?

– Jag har inte fått sådana indikationer från mitt gäng här. Det man kan se i siffrorna och det jag ändå tycker att man hör från folk som faktiskt jobbar direkt med uthyrningen är att det fortsatt är segt. Det blir kanske inte sämre, och det tar längre tid, men det gjorde det även innan kriget i Mellanöstern. Men det är väl ingen högoddsare att om det här drar ut på tiden så kan det bli ännu segare. Time will tell, säger Pål Ahlsén till EFN.

I sitt vd-ord skriver Pål Ahlsén att Castellum kommer att öka transaktionshastigheten för att nå sina uppsatta mål.

– Vi har ett tydligt mål om att leverera 10 procents avkastning på eget kapital över en konjunkturcykel. I huvudsak är det fastigheterna som levererar vinsten, och då kan vi bara äga fastigheter vi tror kommer ge 10 procent, och det måste vi jobba hela tiden med. Dels att förbättra det vi har, men också att identifiera det vi inte tror kommer att kunna leverera upp till 10 procent.

Miljardsålde till Sjunde AP-fonden

Under det första kvartalet sålde Castellum nio fastigheter till AP7. Försäljningspriset var 5,6 miljarder kronor, där resultateffekten blir 750 miljoner kronor varav cirka 250 miljoner kronor under detta kvartal.

– AP7-affären är ett bra exempel på vad jag menar. Det var otroligt fina kåkar med stabila kassaflöden till en väldigt låg risk. Men med låg risk kommer också en låg förväntad avkastning. Så det var en affär som passade oss väldigt bra, och AP7 väldigt bra.

Betyder det att typ alla samhällsfastigheter ska bort? De betecknas väl ofta som trygga kassaflöden men lågavkastande tillgångar?

– Fastigheter som ger låg direktavkastning måste ha en hög värdeökning och hyrestillväxt. Så vissa av de fastigheterna kommer ha svårt att leva upp till 10 procent, så är det.

Är du nöjd med fastighetsmixen ni har i dag?

– Som jag ser på det så har vi fastigheter i alla olika kategorier som kan förväntas leverera bra och som kan förväntas leverera dåligt. Så jag ser det mer på fastighetsnivå snarare än segmentnivå.

”Nu har vi frihet att göra större affärer”

Efter ett rejält negativt första kvartal 2025 har Castellum nu rapporterat en positivt nettouthyrning i fyra raka kvartal i och med fredagens siffra.

Tror du att ni har passerat någon sorts botten?

– De senaste fyra kvartalen har haft en positiv nettouthyrning, men det har varit litegrann. Om man tar bort Ericsson i det här kvartalet så är det plus 10 miljoner, och så har det sett ut de här andra kvartalen också. Så det är segt, säger han och fortsätter:

– Sen säger man till mig; ‘ja men det blir inte sämre’, men det blir inte riktigt bättre heller, och det är vad vi ser i siffrorna. Så vändningen som alla undrar över har inte kommit riktigt än. I alla fall för oss åtminstone.

Är det återköp av aktier som gäller om det blir så att marknaden ligger kvar på samma nivå? Vad annat kan ni göra mer konkret?

– Vi vill vara väldigt försiktiga med det kapital våra ägare har betrott oss med. Återköp är ett bra alternativ när vi har överskottslikviditet, speciellt nu när det är rabatt på aktien.

I kvartalet skriver Castellum upp värdet på sina fastigheter med 0,3 procent, eller 416 miljoner kronor (-368).

– Just nu känns det som att värdet på fastigheter går hand i hand med nettouthyrningen ungefär. Det är runt nollan om man ska uttrycka det så. Värdeförändringarna vi fick i det här kvartalet var dels kopplat till AP7-affären och dels till uthyrningen av Infinity till Ericsson. Resten var kring nollan.

”Kista har väldigt fin potential”

Under kvartal fyra 2025 skrev Castellum ned värdet i Kista med 0,5 miljarder kronor. Pål Ahlsén uppgav då att bolagets bestånd i Kista värderas till 2,9 miljarder kronor, motsvarande 22 000 kronor per kvadratmeter, och att vakansgraden var 23 procent.

Hur ser du på Kista nu och har du landat i vad du vill göra med området?

– Kista har å ena sidan en väldigt fin potential, det ligger bra, det är faktiskt fina hus. Men det lider lite av den generellt lite lägre efterfrågan i B-lägen på på kontor och kring osäkerheten kring Ericsson såklart, så det är ett tufft område. Men jag tror att när Ericsson väl bestämmer sig för för hur de vill ha det så kan det komma något positivt ur det också.

Det låter inte som att du har bråttom att sälja där då?

– Nej, inte på det sättet, nej.

I fjärde kvartalet tog Castellum en kostnad på 30 miljoner kronor för att förändra villkoren i bolagets obligationsavtal för att “få större frihet att agera när möjligheter uppstår”, skrev Pål Ahlsén i Castellums årsredovisning.

Vad är det för möjligheter som du ser kan uppstå?

– Med villkoren vi hade så hade vi inte möjligheter att göra större försäljningar eller andra större förändringar av portföljen. Det hade betraktats som en för stor förändring och hade kunnat trigga en default på våra obligationer, och det ville vi inte ha hängande över oss. Nu har vi frihet att göra större affärer, och nu kanske det är lite mer åt säljhållet än köphållet.

Som vadå?

– Vi har ett gäng kåkar som vi inte riktigt tror kommer att ge de här 10 procenten, som till exempel affären med AP7. Det är jättebra fastigheter, inget snack om det, men det var låg risk, låg potential och ganska låg direktavkastning, och då blir det ingen schwung i avkastningen så att säga. Vi har fler sådana fastigheter där vi tror att det finns andra som har andra avkastningskrav, en annan syn på risk, och kanske andra framtidsvisioner och perspektiv. Vi tror att vi kommer kunna hitta fina affärer både för oss och för de som köper fastigheterna.

Och du upplever att det finns ett intresse för den typen av fastigheter?

– Ja, jag upplever att det finns ett stort intresse av att göra fastighetstransaktioner. Det upplever jag att det gör.

Kan Entra leva upp till 10 procents avkastning på eget kapital?

– Det är jag övertygad om.