Peter Hedlund: Tomma bostäder i Neobo – men det finns ljusglimtar

Fastighetssektorn har gått kräftgång en längre tid nu trots fallande räntor där kontorsvakanserna legat i fokus och substansrabatterna är höga på flera håll. Även bostadsbolagen handlas med stora rabatter och högst rabatt åsätts Neobo, som knoppades av från SBB i början på 2023. Med ett bestånd utspritt över hela Sverige med en hel del mindre orter handlas aktien till en substansrabatt på hela 62 procent. Endast Corem handlas till högre rabatt.

Men om vi blickar mot dagens rapport för det andra kvartalet så är det inte givet att aktien ska handlas till en sådan hög rabatt när hyresintäkterna ökar 4 procent, driftnettot 9 procent och förvaltningsresultatet hela 28 procent. Belåningsgraden är just över 50 procent, vilket inte är så högt för ett bostadsfastighetsbolag kan tyckas.

Vad som däremot inte är bra är att vakanserna ökade till 7,5 procent (7,0). Vakansgraden för den kommersiella delen av beståndet är hela 13,9 procent men i kvartalet är det bostäderna som står för försämringen. För bostäderna är vakansen 5,5 procent (5,0). Neobo lyfter fram att vissa lägenheter är under renovering vilket kommer åter sänka vakansen då de står klara.

Just renoveringar för högre hyror, så kallat rullande rot, är vanligt i branschen. Det är dock inte lika lönsamt i ett mindre attraktivt geografiskt bestånd som man ändå får säga att Neobo har. Hyresförhandlingen för hyresrätter gav 4,8 procent hyresökning, men trots den ökningen och under året renoverade lägenheter så ökade alltså hyresintäkterna inte mer än 3,5 procent i jämförbart bestånd i Q2, ner från 4,3 procent i Q1. Att ett 30-tal bostäder av totalt 8300 lägenheter i beståndet förväntas stå klara och vara lätta att hyra ut täcker inte mer än drygt hälften av de ökade vakanserna.

Det här är bekymret i Neobo och anledningen att aktien värderas så pass lågt.

Värderingen vilar på ett avkastningskrav på 5,0 procent men för närvarande avkastar fastigheterna inte mer än 3,9 procent mot driftnettot i intjäningsförmågan. Här är det alltså uppenbart att investerarna kräver högre avkastning för att äga Neobo-aktien. Givet rabatten verkar investerarna kräva 5,7 procents avkastning om vi ställer börsvärdet plus belåningen mot driftnettot i intjäningsförmågan. Tar vi hänsyn till de centrala kostnaderna så landar vi på 5,0 procent. Belåningsgraden på redovisade 50,7 procent skulle implicit stiga till 74 procent, om aktiemarknadens värdering av det egna kapitalet appliceras.

Substansen anges till 45,4 kr/aktie, men det bygger som sagt på att fastigheterna avkastar 5,0 procent, vilket man inte är i närheten av idag. Då investerades också 164 miljoner kronor i befintliga beståndet under 2024, och frågan är hur mycket som behöver investeras för att minska vakanserna.

Finns ett par ljusglimtar

Neobo värderas med rabatt på goda grunder, men till dagens värdering betalar man inte mer än 10-11 gånger förvaltningsresultatet där finansieringen löper med en snittränta på 3,4 procent. Skulle vakanserna fortsätta uppåt finns nog också risken att bankerna vill se en högre riskpremie för nyupplåning.

Men det finns också ett par ljusglimtar på den fronten där vakansen i september kommer ner nästan tre procentenheter för den kommersiella delen av beståndet då kriminalvården flyttar in på ett 6-årskontrakt i Sollentuna med ett värde på 10 miljoner kronor.

Neobo avyttrade också byggrätter för studentbostäder i Sollentuna för 19,5 miljoner kronor till Sveafastigheter, snäppet över bokförda värden vilket är klart positivt.

Trots en låg multipel mot förvaltningsresultatet och en på ytan hög substansrabatt så lockar inte aktien när vakanserna ökar. Inte minst då omkring hälften av förvaltningsresultatet återinvesteras i beståndet. Med frågetecken för hur värdeskapande investeringarna blir gör man kanske bäst i att följa Neobo från sidlinjen.