SHB: Fastighetsaktier har potential – men inte i närtid

Högre finansieringskostnader, svagare efterfrågan på kontors- och detaljhandelslokaler samt stigande avkastningskrav bidrar till att kommersiella fastighetsvärden kommer att falla något och att räntetäckningsgraden försvagas ytterligare under kommande år.

"Även om räntetäckningsgraden för sektorn som helhet har återhämtat sig något sen botten i början av 2024 så är utgångsläget klart sämre än inför inflationskrisen", skriver Handelsbanken.

En del bolag kommer att behöva vidta olika åtgärder omgående för att hantera det högre ränteläget, enligt banken som menar att det som ligger närmast till hands är att minska skuldsättningen, troligen genom tillgångsförsäljningar, vilket kommer att leda till press på värderingar och stigande avkastningskrav.

"Institutionernas intresse att investera ytterligare i sektorn borde rimligen också svalna när avkastningen blir alltför låg jämfört med statsobligationsräntor", skriver Handelsbanken,

I den positiva vågskålen skriver banken att de omfattande investeringarna i AI medför ett utökat behov av både datacenter och industrilokaler och att högre indexuppräkningar av hyrorna 2028 kan ge visst stöd åt fastighetsbolagens intjäning.

”Strukturella motvindar inom kontorssektorn”

Vad gäller kontorsvakanserna spår Handelsbanken att dessa kommer att stiga en bit in i 2027 då den förväntade förbättringen kopplat till konjunkturåterhämtningen återigen har skjutits fram. Banken räknar dock med att efterfrågan på kontorslokaler stärks i takt med att läget på arbetsmarknaden förbättras.

"Vi har de strukturella motvindarna inom kontorssektorn, att man minskar på kontorsytan generellt och vill sitta mer centralt. Även AI som kan påverka nyanställningarna och därmed deras behov. Vi ser ändå en försiktigt positiv utveckling, men att vakanserna kommer att fortsätta öka. Sektorerna lager, logistik och industri har positiva utsikter med försvarsinvesteringar och AI", säger Christina Nyman, chefekonom på Handelsbanken, till Nyhetsbyrån Direkt.

Uppgången i långräntorna aktualiserar även frågan om dagens avkastningskrav. Skillnaden mellan den tioåriga statsobligationsräntan och det genomsnittliga avkastningskravet för kommersiella fastigheter har krympt till omkring en procentenhet.

"Vi ser fortsatt betydande långsiktiga värden i sektorn, men har tonat ned förväntningarna på en bred återhämtning i aktierna under kommande tolv månader, även om vi fortsatt är försiktigt positiva. Vår syn är mer selektiv, med fokus på vinsttillväxt och konkreta åtgärder som kan bidra till aktieägarvärde och en högre aktievärdering", skriver Handelsbanken.