Analytiker: Fastighetssektorn borde konsolideras – ägarna bromsar

– En grundproblematik tror jag dels kan vara kopplad till ägarbilder, det finns lite låsningar hos personer som är huvudägare och kanske även vd i vissa fall och som inte är intresserade av att sälja, säger Handelsbankens fastighetsanalytiker Johan Edberg till EFN om bristen på strukturaffärer i branschen. 

De absolut flesta av Stockholmsbörsens fastighetsbolag handlas i dag till betydande substansrabatter, och  diskrepansen mellan bolagens värdering av sina fastigheter kontra hur börsen väljer att prissätta bolagen gör det svårt för köpare och säljare att mötas, resonerar analytiker som EFN varit i kontakt med. 

– Det här är entreprenörsledda bolag till väldigt hög del och entreprenörerna har ofta en lite avvikande vy över vad fastigheterna faktiskt är värda. Ska man generalisera tycker många att börsen har fel om deras egna portfölj men att börsen har helt rätt om konkurrentens portfölj, säger Michael Johansson på Arctic Securities om fastighetsbolagen. 

Enligt Johan Edberg syns i dag generellt sett svagt stigande substansvärden i sektorn samtidigt som flera bolag fortfarande handlas till rejäla rabatter mot substansen.  

– Får du köpa på aktiepris så ser det väldigt attraktivt ut, men den som ska sälja är kanske inte intresserad av att sälja till 30 eller 40 procents substansrabatt utan ser väl nog det långsiktiga värdet kopplat till substansvärdet, säger han.

Handelsbanken-analytikern resonerar vidare att bolagens valuta, som i många fall är den egna aktien, är lågt värderad även för köpande bolag, vilket gör att kalkylen kanske ändå inte blir lika bra som vid en första anblick.

– Hade man kunnat göra lite fler affärer NAV mot NAV, utan att egentligen stirra sig blind på aktiekurs, så hade man nog kunnat få igenom lite fler deals. Det är många dialoger igång, men det är få avslut, även om jag tycker att det hade funnits väldigt mycket logik i att göra det, säger Michael Johansson om svårigheten för bolagen att mötas. 

Johan Edberg lyfter affären mellan K-Fastigheter och Brinova som exempel på en sådan affär. 

– Om du har två bolag med rabatterade tillgångar som ändå ser ett värde i att bli en större enhet, då finns det ju sätt att komma runt det här. I de här fallen värderade man fastigheterna fullt ut och aktierna fullt ut, så det blev en transaktion som gick att genomföra. Sen kan man argumentera vem som vinner och förlorar och så vidare... men det tillvägagångssättet är ett sätt att lösa problematiken.

Konsolidering rimligt för många bolag

Att det finns så pass många små fastighetsbolag på börsen är i sig ett argument för en konsolidering, enligt analytikerna.

– Många av de här bolagen som är små är ganska ineffektiva. De har mycket centrala kostnader kopplade till börsplats och till att driva bolaget. Det blir en ganska hög avgift för en relativt liten portfölj - och handlar det om bostäder så är det ofta ganska låg avkastning från början, säger Johan Edberg. 

Enligt Michael Johansson borde samtliga fastighetsbolag som inte tillhör de 20 största på Stockholmsbörsen titta på samgående enbart utifrån ett likviditetsperspektiv. 

– Sen så har du public to private-spåret och om de här rabatterna fortsätter kan vi nog få se en del på den fronten, både tror och hoppas jag.

Arctic-analytikern lyfter bostadssegmentet som det segment där affärer är mest troligt att ske.

– Där har du kraftiga rabatter och kanske en produkt som passar lite bättre i privat miljö än på börsen. Börsen vill ju ha en avkastning på eget kapital runt 7-8 procent och det är ganska svårt att nå för bostadsbolag om du inte räknar med några värdeförändringar i casen, säger han.

Johan Edberg säger att det finns ett argument för att alla bolag som i dag handlas till stor rabatt skulle kunna vara potentiella M&A-kandidater.

– Det går ju att spekulera kring Fabege och den nya huvudägaren, men jag tror faktiskt inte att Fredriksen kommer köpa hela Fabege, utan han är nog ganska nöjd. Möjligtvis att han vill äga lite till. 

Michael Johansson är övertygad om att huvudägaren i alla fall har funderat på, och tittat på en möjlig affär kring Fabege.

– Den finansiella kraften hos huvudägaren finns, det råder det inga tvivel om, och om jag ska vara lite konspiratorisk så har Fabege inte heller valt att köpa tillbaka aktier, vilket jag tycker borde vara en no-brainer i aktiecaset Fabege, säger han.

Arctic-analytikern uppger att han är övertygad om att aktörer tittar på och utvärderar möjliga affärer i de flesta segmenten. 

– Inom exempelvis lager och logistik så har du Logistea som handlas en bit under sitt substansvärde. Du har EQT som vill göra någonting med sitt 40-procentiga ägande i Stendörren. Du har ett litet bolag som heter Logistri som hade varit ganska rimligt för någon av de stora att svälja. Inom kontorssegmentet finns det kanske lite större bolag som potentiellt sett skulle kunna intressera sig för att ta någonting lite mindre och lyfta in i sin verksamhet. Det finns många M&A-spår, frågan är bara vad som faktiskt är rimligt att få ihop, säger han.