Experterna om fastighetssektorn – och aktierna att köpa

I veckan sänkte Riksbanken styrräntan till 1,75 procent vilket innebär att det är färdigsänkt för den här gången enligt centralbanken. Beskedet fick fastighetsaktierna att stiga marginellt men sett till veckan är sektorn på minus, vilket delvis hänvisas till stigande långräntor.

– Räntesänkningen i sig räcker inte för att lyfta kurserna tyvärr. Långräntorna har gått upp 8-9 punkter från början av veckan och aktiekurserna har gått ner. Fundamentalt anser vi att kurserna i fastighetssektorn är för låga, och jag tror att det krävs mer än räntesänkningar för att det ska vända. Sektorn fortsätter gå trögt, men vi tror att vändningen kommer, säger Michael Johansson, fastighetsanalytiker på analyshuset Arctic Securities.

Den räntekänsliga sektorn har pressats hårt sedan 2022 när inflationen och räntehöjningarna tog fart. Men trots flera sänkningar från toppnivån på 4 procent har aktierna inte återhämtat sig och på ett års sikt är majoriteten av fastighetsbolagen fortsatt ner rejält.

För att en vändning ska komma ser analytikern att generalisterna behöver ta ett nytt grepp om sektorn och komma tillbaka till köpsidan.

– De har blivit ganska brända de senaste åren och förtroendet är fortfarande lite naggat. Samtidigt finns en oro för konjunkturen och att vakanserna ska stiga samt att hyrorna går ner. Där behövs några kvartal till för att bevisa att bolagens siffror håller väldigt bra, vilket de gjort under det första halvåret. 

"En viss besvikelse på marknaden"

Bertil Nilsson, analytiker på Carlsquare, menar att den uteblivna uppgången till stor del handlar om marknadens förväntningar.

– Vissa har hoppats på att vi ska tillbaka till väsentligt lägre räntor än dagens nivå, och därför finns en viss besvikelse på marknaden att räntan inte sänkts mer. Det som däremot talar för sektorn just nu är bland annat att bankernas marginaler har kommit ner lite och finansieringskostnaden för bolagen har sjunkit något.

Samtidigt säger Arvid Lindqvist, analyschef hos fastighetsrådgivaren Catella, att börsen inte är en bra marknad för fastighetsaktier just nu. Till skillnad från transaktions- och obligationsmarknaderna är sektorns börsutveckling jättetråkig och svag enligt Lindqvist.

– Underliggande makro är väldigt stark för fastigheter nu vilket avspeglar sig i både transaktioner och skuldmarknaden. Transaktionsvolymerna ligger i nivå med 2021 och skuldmarknaden är på rekordnivåer. Men många är fortfarande oroliga för kontorsvakanser vilket påverkar utvecklingen för fastighetsaktier som snarare är narrativdriven än analysdriven. Sverigefonder har lämnat sektorn och utländska investerare är fortfarande lite skeptiska till svenska fastighetsbolag, säger han och fortsätter:

– Framåt tror jag att börsen kommer justera upp sig till transaktionsmarknaden när utbudet av aktier minskar och fonder och utländska investerare ser att det är väldigt billigt. Fastighetsmarknaden är stark vilket syns i substansvärdena, där flera av bolagen har börjat justera upp sina fastighetsvärden. Substansvärdena speglar verkligheten ganska bra just nu. Samtidigt handlas sektorn i snitt med drygt 20 procent rabatt, vilket gör att aktierna ser billiga ut.

Då kommer vändningen

Men att transaktionsmarknaden kommit igång håller inte Bertil Nilsson med om och menar att när det vänder där, så kan det vara en trigger även för fastighetsaktierna.

– Detta i kombination med att konjunkturen vänder och konsumtionen kommer igång igen. Sakta men säkert börjar det vända för fastighetssektorn, men det kommer inte att gå fort, säger han.

– Transaktionsmarknaden kommer gå först och redan nu ser vi att det är fler företag och investerare som är intresserade av att göra affärer än för ett halvår sedan. Det finns en ökad aptit på att ta risk och investera nu.

Analytikern målar upp tre möjliga scenarier framåt och pekar ut bolagen som kan bli vinnare vid de olika utfallen.

– Om man tror mest på lägre räntor då är mitt tips att köpa SBB och Corem som båda är väldigt räntekänsliga. Tror man mer på stigande fastighetsvärden så sticker SBB ut även där, tillsammans med NP3 som båda ligger väsentligt över 2 i hävstång. Ett tredje scenario är bolagen med stora substansrabatter. Där finns kontorsbolagen som till exempel Atrium Ljungberg där substansrabatten ligger på omkring 40 procent. Även i Fabege ligger rabatten strax över 40 procent.

Hårt sargade SBB, börsens näst med blankade aktie, är upp omkring 9 procent sedan årsskiftet men har fortfarande mycket att ta igen efter ett ras på 80 procent de senaste fem åren.

– I två av scenarierna finns SBB med för att de har en väldigt stor hävstång på ökade fastighetsvärden. De tvingades att omstrukturera för att överleva, vd:n Leiv Synnes har gjort ett bra jobb och vinner successivt ökat förtroende. Jag tror inte att det kommer bli ett hajpat bolag igen men ett normalt bolag på lång sikt. Och det räcker för att SBB ska värderas upp, säger Bertil Nilsson.

12 aktier att köpa nu

Bland Michael Johanssons sektorfavoriter lyfter han fram Sveafastigheter.

– De kommer kunna öka intjäning per aktie starkt framöver, drivet dels av hyreshöjningar som kommer vara på 4,5 procent ungefär under 2026. Utöver det har de mycket att förbättra i organisationen där man bland annat behöver sänka drift- och administrationskostnader. Vi tror mycket på bostadsbolagen generellt och där ser Sveafastigheter otroligt attraktiva ut på de här nivåerna. 

– Utanför bostäder är vi väldigt positiva till Logistea som är väldigt prisvärt på de här nivåerna, och Stendörren. Där ser vi en stor potential i deras byggnadsportfölj som aktiemarknaden inte bryr sig om i dag.

Även Arvid Lindqvist ser stora värden i bostadssektorn samt kontorsbolagen där han pekar ut sina köpfavoriter.

– I snitt är börsen alldeles för billig där vissa bolag ser jättedyra ut medan andra ser orimligt billiga ut. Några bolag som ser väldigt prisvärda ut just nu är de som har större kontorsinslag som till exempel Platzer, Castellum, Diös och Fastpartner. Även i bostadssektorn finns stora värden men där kan det variera lite mellan bolagen beroende på vilka bostadsportföljer de har. 

LÄS MER: Daniel McPhee: Snart hittar flödet hem