Annica Ånäs om räntan: Blir det långvarigt säljer vi fastigheter

Atrium Ljungberg har inte haft ett särskilt roligt börsår 2026. Sedan årsskiftet är aktien ned med nära 35 procent och inför rapportperioden har flera banker och analyshus skruvat ned sina estimat på fastighetssektorn i stort med hänvisning till ränteläget.

När Atrium Ljungberg som första fastighetsbolag öppnade böckerna för det tredje kvartalet ser analytikernas oro ut att besannas när Annica Ånäs i sitt vd-ord varnar för att ”nuvarande marknadsräntor gör det utmanande att bibehålla en god räntebindning.”

– Atrium var tidigare ett av de bolag som hade längst räntebindning, så de har mött stigande snitträntor lite senare än övriga bolag, vilket kanske kan förklara varför aktien gått svagt i år. Där kan man notera att räntebindning fortsätter att sjunka rätt mycket. Tidigare har de legat nästan över fyra år. De kommer snart behöva hedga lite skuld vilket kommer göra att snitträntan stiger, sade SB1:s analytiker Nicklas Wetterling i EFN Morgon på fredagen.

Atrium Ljungbergs räntebindningstid ligger nu på 2,2 år samtidigt som belåningsgraden steg till 44,5 procent (42,0).

Ny finanspolicy

Det innebär att Atrium nu närmar sig gränsen för de interna mål fastighetsbolaget satt upp om en belåningsgrad som maximalt får uppgå till 45 procent och en räntebidningstid som ska ligga i intervallet 1,5-5,0 år.

– Vi har antagit en ny finanspolicy som innebär att vi kan dra ned räntebindningstiden till 1,5 år ifrån 2 år. Däremot kommer vi räntesäkra mer utifrån ett kort perspektiv. De kommande 1–2 åren har vi en ganska hög räntebindning, och det gör att vi inte blir så påverkade i den här volatila perioden. Men blir det väldigt höga räntor under en lång tid så kommer det att leta sig in i vår resultaträkning och snittränta. Sen vet vi inte hur framtiden ser ut men det ger oss tid att ställa om balansräkningen om det skulle bli långvarigt.

Vad gör ni om det blir långvarigt?

– Blir det långvarigt behöver vi titta över vår portfölj. Det finns flera verktyg och ett skulle kunna vara att sälja några fastigheter för att komma ned i skuld och minska räntekostnaderna.

Och är det då primärt i befintligt bestånd eller i era projekt?

– Det blir hela tiden en avvägning utifrån hur lönsamheten ser ut i ett potentiellt projekt kontra vad vi bedömer att totalavkastningen är i en specifik fastighet. Från tid till annan så kommer vi att fatta det beslut som är bäst för bolaget.

Kommer det ske någon försäljning under 2026?

– Vi får se vad vi väljer. Vi tar aktiva beslut hela tiden och följer marknaden. Vi kommer definitivt inte att sälja en kommersiell fastighet utifrån våra fyra huvudområden som vi verkar i och där vi ser att det kommer att vara en väldigt god hyrestillväxt framåt.

Är det aktuellt att slopa utdelningen för att kunna fortsätta investera i era fokusområden?

– Vi gjorde en förändring i vår utdelningspolicy för några år sedan där vi tidigare delade ut 50 procent, och som vi nu landat i en tredjedel. Givet de aktieägare vi har så är vi ett utdelande bolag och jag tror att många söker sig till vår aktie för att de vet att det finns en utdelning varje år, säger hon och fortsätter:

– Med det sagt vill vi gärna fortsätta dela ut om det finns förutsättningar för det men vi kommer såklart ta ansvar om förnyade förutsättningar skulle göra det svårt – men vi hoppas hålla fast vid vår utdelningspolicy.

”Svag nettouthyrning”

Ett viktigt nyckeltal i fastighetsbolagens rapporter är annars nettouthyrningen som kan ge en ledtråd om var vakanserna kommer ta vägen framåt.

För Atrium Ljungberg var nettouthyrningen knappa 2 miljoner kronor i det tredje kvartalet (3), en siffra som Nicklas Wetterling beskrev som “svag” i EFN Morgon.

– Det är lite det som varit problemet för Atrium Ljungberg. De senaste åtta kvartalen har de haft negativ nettouthyrning i det befintliga beståndet i sju av dem och det indikerar att vakanserna kommer att fortsätta att ticka lite uppåt, sade han.

Atrium Ljungbergs vakansgrad tickade mycket riktigt uppåt i kvartalet och ligger nu på 14,3 procent, en ökning från det andra kvartalet då siffran var 13,5 procent.

Att den skulle öka var dock väntat då det tidigare var känt att H&M lämnat 8 000 kvadratmeter i Liljeholmen.

– Vi har redan hyrt ut hälften och jag tycker att vi gjort ett riktigt bra jobb där redan, säger Annica Ånäs.

I sitt vd-ord lyfte Annica Ånäs “flight to quality”-trenden, som innebär att hyresgäster söker sig mot mer centrala och attraktiva lägen vilket särskilt drabbar bolag med fastigheter i ytterlägen.

Är Liljeholmen “quality”?

– Ja, det skulle jag säga absolut. Vi har sett att vi gjort jättebra affärer i Liljeholmen och jag tror inte det kommer dröja alltför länge innan det där är fullt uthyrt, säger hon.

Fokuset: Hyra ut

Men trots att Atrium Ljungberg har fastigheter i bra lägen och att flight to quality-trenden fortsätter så ökar alltså vakansgraden i fastighetsbolagets bestånd.

Finns det några områden där du känner ”här vill vi egentligen inte vara”?

– Hur har du tänkt att jag ska svara på en sådan fråga? säger Annica Ånäs med ett skratt:

– Jag kan konstatera att vi till exempel sålde en fastighet i Malmö som var av dålig kvalitet och som inte passade in i vår portfölj och vi utvärderar hela tiden vår portfölj – så det återstår att se.

Vad är det enskilt viktigaste ni kan göra för att få ned vakansen framåt då?

– Hyra ut! Jag tycker faktiskt att våra uthyrare går runt och ser ganska glada ut på kontoret. De har ganska mycket att jobba med för tillfället och vi ser att både antalet sök och antalet kvadratmeter har ökat en hel del från augusti i fjol.

Antalet “sök” har gått upp med nästan 30 procent och antalet kvadratmeter inom söken har gått upp med 38 procent, enligt Atrium-chefen.

– Vi upplever att det finns en högre aktivitet på marknaden, en större vilja att flytta och göra investeringar så jag hoppas att det kan bli en ganska bra Q4:a utifrån ett uthyrningsperspektiv, men det återstår att se.