Logistikbolagen trotsar rabatterna i sektorn: ”Bra bolag”

Att förvaltare föredrar bolagen som handlas till premier exemplifieras kanske tydligast av Peter Norhammar, fastighetsförvaltare på NRP Anaxo Management. Ser man till hans fond Avanza Fastighet by Norhammar så utgörs fondens sex största innehav av de sex fastighetsbolag som i dag handlas till en substanspremie. 

EFN:s genomgång av övriga svenska fastighetsfonder visar på en liknande bild, där lager- och logistikbolagen premieras av de flesta fastighetsfonder. 

– För det första så har de en högre värdering än många andra bolag av ett visst skäl, nämligen att det är bra bolag som har skapat bra lönsam tillväxt historiskt. Man brukar säga "cheap for a reason" och "expensive for a reason". Substanspremier är helt enkelt tecken på att det är bra bolag, och bra bolag brukar leverera en bra totalavkastning på börsen på lång sikt, säger Peter Norhammar till EFN och fortsätter:

– Nummer två är att det finns jättebra möjligheter för bolagen att köpa nya fastigheter och växa balansräkningen och på så sätt öka intjäning per aktie. Eftersom bolagen inte har obegränsat med eget kapital så måste de ge ut nya aktier och få in nytt eget kapital för att kunna växa vidare – och det kan man göra ifall man har en aktie som värderas på eller över substansvärdet, för då får man ingen negativ utspädningseffekt utan tvärtom.

Positiv spiral

Enligt förvaltaren blir det en positiv spiral där själva emissionen i sig är värdeskapande, samtidigt som emissionslikviden kan användas till att köpa nya hus där avkastningen är högre än låneräntan, för att på så vis öka vinst per aktie. 

– Alla de här argumenten funkar naturligtvis åt andra hållet också. Är du fast i en låg värdering så kan du inte växa lika snabbt och är fast i den fällan, säger han. 

Avkastningen på lager och logistikfastigheter relativt finansieringskostnaden är betydligt högre om man jämför med bostäder och i viss mån kontor, något som blivit allt viktigare för börsen i takt med att räntor ökat från de rekordlåga åren.

Förmågan att sätta avkastningen i arbete är det som utskiljer flera av bolagen som värderas till premie.

– Flera av de här bolagen har varit aktiva med förvärv, och aktiemarknaden gillar tillväxt, ungefär som man gillar compounders. Kan man då växa genom förvärv så är det naturligtvis positivt, säger Albin Sandberg, fastighetsanalytiker på SB1 Markets. 

Aktiva med förvärv

Under 2026 har bolagen som handlas till substanspremier samtliga varit aktiva på köpsidan. 

SLP har förvärvat fastigheter för knappt 900 miljoner kronor, Emilshus för drygt en halv miljard kronor medan Sagax investerat nära 1,9 miljarder kronor genom förvärv runt om i Europa. NP3 och Intea har tagit det lite lugnare, men förvärvat fastigheter för 108 respektive 160 miljoner kronor. 

Mest aggressiva har Catena varit, genom förvärv av en portfölj av logistikfastigheter i Sverige, Danmark och Finland till ett värde om cirka 8,8 miljarder kronor. I samband med förvärvet genomförde Catena en riktad nyemission om cirka 2,8 miljarder kronor. 

– Man tittar inte bara på substansvärdet utan också på vinstförutsättningarna och framförallt vinsttillväxten och det är de här bolagen som har högst förväntad vinsttillväxt.

Flera av bolagen har uttalade tillväxtmål och både SLP och Emilshus har valt att inte ha någon utdelning för att istället fokusera på tillväxt.

Men varför betalar börsen en premie för logistikbolag när det går att få ganska stor rabatt i kontorsbolag? 

– Det är delvis en fråga kring hur mycket som är inprisat i kurserna men operationellt går logistikbolagen klart bättre, och oavsett sektor tycker vi inte att det är en bra strategi att sälja det som gått bra för att köpa det som gått dåligt bara för att det är billigare.

Det är samtidigt inte så enkelt som att enbart kolla substansvärdet och hur börsen värderar bolagen. 

– Pris över substans är absolut ett relevant värderingsmått, men vår känsla är att aktiemarknaden fortfarande är mer fokuserad på pris/CEPS och då är det inte alls samma ‘premie’ som du får på Pris/NAV, säger Albin Sandberg och konstaterar att logistikbolagen levererar mer kassaflöde, vilket börsen nu premierar. 

Strukturell tillväxt

Peter Norhammar ser en uppsida i båda segmenten, men varnar för att kontorsbolagen kan komma att vara kvar i kylan ett tag till. 

– Jag tror det finns uppsida i båda segmenten. Men jag tror också det beror på hur långsiktig du är. Jag tror att det dröjer ett tag innan de här kontorsbolagen kommer in i värmen igen. För att det ska ske behöver vi få igång konjunkturen, vi behöver få igång sysselsättningen, vi behöver få ner vakansgraderna. Och jag tror inte riktigt att vi är där ännu. Då är det bättre att köpa något som funkar här och nu, som logistik, säger han. 

Nearshoring, strukturellt ökad e-handel, och ett svenskt Natomedlemskap är tillväxtdrivare som leder till stigande behov av olika typer av logistik- och lagerlokaler, menar förvaltaren.

– Det är ganska mycket som talar för att det finns en strukturell tillväxt här.

Varningsflaggor om ett överutbud på logistik tonar han samtidigt ned.

– Jag tycker det är otroligt överdrivet. Det är i princip bara i Mälardalen där man har haft ett tydligt överutbud av lokaler då. Rensat för Mälardalen så är bilden en helt annan. De bolag som vi investerar i, Emilshus, SLP, Stendörren, Catena och så vidare påverkas inte av det överhuvudtaget. De har fattat det här och köpt och byggt i andra lägen.