Peter Hedlund: Fantasivärdering när PPI betalar med aktier

PPI med Ilija Batljan som investeringschef vilar inte på hanen där ett SBB 2.0 verkar vara under uppbyggnad. Efter storaffären där bolaget svalde merparten av SBB:s samhällsfastigheter har ytterligare fastigheter förvärvats och på tisdagen lägger PPI bud på tre nya fastighetsbolag. Det rör sig om två mindre onoterade bolag och Spotlightnoterade Preservium Properties, med SBB som huvudägare.

I vanlig ordning är det snårigt värre med alla detaljer och luft som utbyts friskt mellan bolagen, och beloppen i kronor och ören minskar snabbt i verkliga värden då aktier utgör 70 procent av köpesumman. Med luft avses de uppblåsta substansvärdena, som gäller i stora delar av fastighetssektorn, relativt aktiekurserna. I PPI:s fall var senast rapporterade substansen 25,67 kronor som också används som prislapp när aktier används i buden. I skrivande stund handlas aktien omkring 16,5 kronor efter att utdelning på 0,25 kronor avskiljts. Det motsvarar en substansrabatt omkring 35 procent.

Fantasivärdering för aktierna

Budet på noterade Preservium kommer med ett "mix and match-erbjudande" med ett påstått värde på 69 kronor. Kruxet är förstås att erbjudandet som är 70 procent aktier och 30 procent likvider grundar sig på en fantasivärdering för aktierna, nämligen substansvärdet och inte senaste aktiekursen. För aktiedelen motsvarar alltså de 2,7 aktier i PPI som erbjuds snarare 44,5 kronor, om man skulle sälja dessa över börsen efteråt, än några 69 kronor.

Men det må så vara då Preservium – i likhet med de flesta fastighetsbolag – handlas till en rejäl substansrabatt. I Q2 hade Preservium ett substansvärde (NRV) per aktie om 99,78 kronor i andra kvartalet, där driftnettot på 67 miljoner kronor för 2025 motsvarar 4,8 procent av fastighetsvärdet på de två arkivfastigheterna i Täby och Flemingsberg upptagna till 1,4 miljarder. Samtidigt var nettobelåningsgraden 64 procent i det andra kvartalet. Noterbart är att nyckeltalen, med vissa justeringar, överlag beskrivs något lägre i PPI:s bud.

Närmast obefintlig handel

Handeln i Preservium är närmast obefintlig där senaste avslutet före tisdagen omsattes den 22:a september. Då bytte en post på 199 aktier ägare. Budet från PPI är dock inte på substansen utan kommer istället med cirka 30 procents rabatt – 69 kronor officiellt. Men det består då av en växelkurs i monopolpengar för PPI-aktierna. I svenska kronor med med PPI-aktier till dagens kurs är budet snarare runt 52 kronor. Ett bud långt under substansen i Preservium alltså, även om en rabatt här förstås är på sin plats.

Erbjudandet med "Mix and match" är också sannolikt en illusion då budet är fast i hur betalningen fördelar sig (70 procent aktier, 30 procent likvid). Enda chansen att få mer kontant är om någon annan avstår sin kontantdel, vilket förstås vore rent utsagt korkat. Enda möjligheten till det skulle vara om SBB, som äger 35 procent av Preservium tar mer aktier, men även för SBB och huvudägaren Aker är det på pappret en dålig affär. Möjligen skulle det lindra säljtrycket i PPI efteråt.

Man kan förstås neka budet och potentiellt fortsätta äga Preservium. Men även om budet kan verka skralt så är det nu likviditeten finns om man önskar sälja. Till ett pris över den verkliga budkursen (52 kronor i skrivande stund) är det nog inte fel att sälja aktien. Om inte så står nog valet mellan att äga en i princip onoterad fastighetsaktie eller att acceptera budet.