Proffsen spår boprisbroms – innan den växlar upp igen

Enligt den senaste statistiken från Svensk Mäklarstatistik har priserna på bostadsrätter i riket stigit med 5,8 procent och med 4,2 procent för villor de senaste tolv månaderna.

– Bostadsmarknadsåret har präglats av acceleration, konstaterar Mäklarsamfundets analyschef Joakim Lusensky.

Det syns inte bara i prisutvecklingen, utan även i försäljningsvolymer och generellt kortare säljtider, särskilt för villor, säger han.

Det är en bild Irja Amolin, vd på Bjurfors Sverige, känner igen.

”Framför allt tycker jag att vi har sett en förändring i beteendet: fler köpare och säljare hittar varandra och fler bostadsaffärer blir faktiskt av”, skriver hon i ett mejl till EFN.

Aktiviteten har med andra ord varit god ute i landet, menar Irja Amolin.

”Höstens bostadsmarknad har varit varmare än jag kanske hade vågat hoppas på”, skriver hon.

Kliver man ner under de övergripande siffrorna är det dock en spretig bild som framträder, menar Joakim Lusensky. Stockholmsområdet sticker i vanlig ordning ut med de högsta prislyften.

– Det som är väldigt tydligt är att vi har inte en bostadsmarknad i Sverige, utan vi har flera. Och Stockholm verkar existera i en annan dimension. Det är en annan liga så här långt.

Den splittringen lär inte ge med sig i första taget, menar Irja Amolin.

”Skillnaden mellan olika geografiska områden och olika typer av bostäder kommer sannolikt att vara stora även nästa år.”

Enligt siffror från Valueguard har priserna på både bostadsrätter och villor ökat med i snitt 7 procent det senaste året, skriver Handelsbanken i den nya upplagan av Fastighetsrapporten. Förklaringen som anges är dels att de finanspolitiska åtgärderna har muntrat upp höginkomsttagarna, dels att de sänkta amorteringskraven särskilt gynnar bostadspriserna i dyrare områden.

”Börsen del av hushållspsykologin”

Men det faktum att börsen ångat på har också spelat in, menar banken. Det är en analys som Joakim Lusensky delar. Börsens utveckling är en psykologisk faktor för bostadsmarknaden, även för dem som inte investerar sig till kapital för bostadsköp.

– Går börsen bra finns det en allmän framtidstro och man vågar göra affärer. Går börsen sämre kan det lätt smitta av sig psykologiskt på bostadsmarknaden. I alla fall i vissa delar är de sektorerna kommunicerande kärl, säger han.

Det faktum att aktier nästan är en folksport gör att allt fler ”smittas” av börsens väl och ve, menar han. Börsutvecklingen har blivit en viktig faktor i den allmänna ekonomiska hushållspsykologin.

– Går börsen inte bra blir det mörka rubriker och det är också ett tecken på att det inte står rätt till med tunga löntagarsektorer, så det blir en signal ut till hushållen att det är ett hack i kurvan i svensk ekonomi generellt. Det påverkar framtidstron och då känner man ofta större tveksamhet att agera i stora affärer.

Men betalningsviljan, som har ökat starkt under årets tre första kvartal, börjar plana ut. Mäklarsamfundets eget index över betalningsviljan har tickat ner med 1 indexenhet till 48, som bedöms som ”strax under neutral nivå”.

Handelsbanken spår att boprisuppgången mattas av under vintern, på grund av en ökad oro för att inflationen ska ta fart. Därefter väntar man sig en återhämtning och prisuppgången nästa år summeras till 4 procent, enligt prognosen.

Även Mäklarsamfundet ser en prisökningstakt som mattas av en aning under slutet av det här året. Stämningen är fortfarande hyfsad och marknaden verkar i stort ha anpassat sig till att det svänger kraftigt ute i världen. En prognos för nästa år kommer att släppas om ett par veckor, men en ”högst preliminär siffra” är en uppgång på ”någonstans runt 3–7 procent” under 2027, säger han.

”Vintern brukar innebära ett lugnare tempo, så jag räknar med en viss säsongsmässig avmattning. Det behöver inte vara ett svaghetstecken. Om marknaden går in i våren med fortsatt god aktivitet och utan någon större ränteöverraskning tror jag att vi kan få en bra start på bostadsåret 2027”, skriver Irja Amolin.

Hur konjunkturen utvecklas är en nyckelfaktor för prisutvecklingen, där förtroendet för både den egna och landets ekonomi spelar stor roll för hur stor köpkraft man anser sig ha.

Hushållen redo för räntehöjning

En annan avgörande faktor är naturligtvis ränteutvecklingen, konstaterar han. Enligt samfundets bedömning var hushållen beredda på att Riksbanken skulle höja styrräntan här om veckan.

– Vår uppfattning är att hushållen dessutom har tagit höjd på en eller ett par ytterligare höjningar. Skulle det inträffa så skulle det inte påverka aktiviteten på marknaden nämnvärt, men skulle möjligen kunna vara en dämpande faktor för prisutvecklingen, säger han.

Däremot borde det, egentligen, finnas mer utrymme för prisökningar, menar han. I reala termer – rensat för inflation – ligger priserna fortfarande en bit under pristoppen 2021 på flera håll i landet. Dessutom visar diverse mätningar att människor ofta avstår från bostadsaffärer om bostadsutgifternas andel av den disponibla inkomsten stiger över 30 procent. Genomsnittsköparen har dock marginaler kvar, särskilt efter de nya bolånereglerna i våras, menar Joakim Lusensky.

– Det talar för att det också finns utrymme för fortsatta prisökningar nästa år, även om vi bedömer att de inte kommer att bli lika kraftfulla som vi har sett det här året.