Skippa substansen – här finns rabatten
Fastighetsaktier har gått svagt. Många handlas under det rapporterade substansvärdet. Men rabattens genomslag på beståndet skiljer sig markant.
Detta är en kommenterande artikel. Analys och ställningstaganden är skribentens.
Substansrabatten säger inte mycket utan hänsyn till skuldsättning. Ställs den däremot i relation till marknadsvärdet på beståndet, synliggörs rabatten på de faktiska fastigheterna. En indikerad rabatt på husen.
Tillgångar minus skulder. Hos fastighetsbolagen kan det förenklat uttryckas som substansvärdet. Om börsvärdet understiger det långsiktiga substansvärdet, uppstår substansrabatt, vilket ofta uttrycks i procent.
Bolag | Substansrabatt | Rabatt, mdkr | Bestånd, mdkr | Indikerad rabatt |
Balder | 10% | 10 | 215 | 5% |
Corem | 60% | 12 | 56 | 21% |
Fabege | 43% | 20 | 78 | 25% |
Hufvudstaden | 33% | 12 | 46 | 26% |
John Matsson | 34% | 2,4 | 14 | 17% |
Källa: Bolagen & EFN Finansmagasinet, kurser 2024-12-30 | ||||
Rabattens genomslag på beståndet begränsas av belåningen. Corem handlas till hög substansrabatt, men den indikerade rabatten är inte mer än strax över 20 procent. Skulden är relativt hög, och strukturerad via diverse aktieslag och skuldinstrument.
Så gjordes beräkningen: Substansvärde – börsvärde = substansrabatt i miljarder kronor. Substansrabatt miljarder kronor / fastighetsbestånd miljarder kronor = indikerad rabatt på beståndet.
Fabege och Hufvudstaden med kontorsfastigheter i Stockholm handlas till nästan identisk indikerad rabatt på beståndet. Substansrabatten skiljer sig däremot. Ett lågt belånat bestånd hos Hufvudstaden innebär att substansrabatten får bra genomslag på husen.
Låg skuldsättning begränsar hävstången och den framtida avkastningspotentialen. Men detsamma gäller risken och aktiens volatilitet.
Aktiemarknaden premierar fastighetsbolag med hög avkastning på eget kapital, ökade fastighetsvärden och en intjäning med lång historik.
Kortsiktigt kan priset på aktien påverkas av allmänna uppfattning om bolaget och dess bestånd. En uppfattning som inte sällan förändras över tid.
Utan hänsyn till skuldsättning är substansrabatten ett begränsat verktyg. Vad du betalar för fastigheterna är däremot väsentligt - oavsett vad som för tillfället hissas eller dissas på börsen.