Stanna kvar i fastighetsjätten – även efter vd-bytet

Det är förändringens tid i Balder där grundare och huvudägaren Erik Selin efter 20 år lämnar över vd-tyglarna till Balderveteranen Sharam Rahi och i stället fattar klubban som styrelseordförande. Det har varit en bra resa på börsen för ägarna men precis som för andra fastighetsaktier har det varit motigt under flera år nu.

Att Selin lämnar har möjligen en viss effekt men framför allt beror aktiens kräftgång på Balders bestånd. Ränteuppgången har nämligen slagit hårdast mot bostäder som utgör drygt hälften av beståndet, följt av kontor på 16 procent och handel på 11 procent, två kategorier som marknaden inte är särskilt förtjust i. Största delen av beståndet (24 procent) finns också i Helsingfors där bostadsmarknaden dras med lite högre vakanser eftersom det råder marknadshyror till skillnad från Sverige.

Källa: Balder

Göteborg är Balders största region i Sverige följt av Stockholm, men beståndet är också utspritt över hela landet plus Köpenhamn och är värderat till en direktavkastning på 4,9 procent – totalt 236,5 miljarder kronor. Med ett större inslag av högavkastande fastigheter är Göteborg den region med störst andel av hyresintäkterna och driftöverskottet. Cirka 80 procent av beståndet återfinns i huvud- eller storstäder. Omkring 10 procent av de kommersiella hyresavtalen löper ut årligen, så det är en ganska stabil situation.

Stora förändringar

Det är inte heller bara ledningen som förändras i Balder. Beståndet har i år vuxit i London genom förvärv med 2,2 miljarder kronor och innehavet i Norion har delats ut till ägarna. På finansieringssidan har hybridobligationerna återbetalats samtidigt som det krattats för att emittera D-aktier i framtiden. Att leta tillväxt i London där Balder knappt är etablerat var oväntat, men låga hyror för fastigheten och därmed en god förväntad hyresutveckling är en del av förklaringen.

Största ägare i Balder

När man ser till substansvärdet finns fortfarande ett visst övervärde i form av de noterade fastighetsinnehaven i form av intressebolagen Entra och Stenhus, där ägarandelen tas upp till bokförda värdet i respektive bolag snarare än börskursen. Men även om vi konservativt justerar fullt ut med 40 procents rabatt för samtliga intressebolag samt utdelningen av Norion så uppgår substansen fortfarande till cirka 84 kronor per aktie. Det ger alltså en rabatt på över 35 procent. Det sticker förvisso inte ut för sektorn men endast justerat för Norion är substansen istället 92 kr och rabatten drygt 40 procent. Balders storlek och goda historik motiverar också en lägre rabatt än sektorn i genomsnitt.

Ser man till kassaflödet så pekar intjäningsförmågan på 5,17 kronor per aktie vilket ger en värdering på cirka 10 gånger. Det bygger dock på en genomsnittsränta på 2,9 procent, vilket troligen blir något högre när gynnsamma räntesäkringar löper ut. Balders prestation i första kvartalet är heller inte i paritet med den prognosen då driftkostnaderna var högre än normalt, valutor tyngde och förvärven kom in sent i kvartalet. Tillväxten i lokala valutor var dock 1–4 procent på olika resultatmått, så det är åtminstone positiv förändring och för kommande tolv månader sannolikt nära verkligheten.

Lugnare period framöver

Belåningsgraden är också närmare 55 procent om vi justerar för marknadsvärdering av intressebolagen och avknoppningen av Norion vilket ger en lite högre finansiell risk. Balder har gjort återköp och kan säkert göra mer, men över lag förväntar vi oss en lite lugnare period då Balder också ligger över sitt eget skuldmål i redovisade siffror.

Historisk av tillväxt

Källa: Börsdata/Balder

En viss utspädning kan också ske genom en konvertibel på cirka 5 miljarder kronor som löper till 2028, men teckningskursen är knappt 70 kronor (6,4 euro) så om ägarna späds ut så är det ett mindre problem givet dagens kurs på 53 kronor.

Sammantaget ser alltså Balder tämligen lockande ut även med konservativa antaganden om intjäningsförmågan som då landar strax över 11 gånger (aktiekurs/förvaltningsresultat). Fastighetskompetensen finns i såväl ledning som styrelse som har en gedigen historik och förutsättningarna för värdeskapande finns även efter att Selin lämnat vd-posten. Riskerna är förhållandevis väldiversiferade mellan fastighetstyper och regioner, om än en viss slagsida mot bostäder i Helsingfors finns. Balder är en aktie man kan köpa och äga länge.