Uppdraget: Gör om SBB till ett investmentbolag

Strandvägen 1. Knarrande fiskbensparkett och högt i tak. Finare adress går inte att ha, granne med Dramaten, utsikt över Nybroviken och ett stenkast till Stureplan. Här har fastighetsbolaget SBB suttit sedan starten 2016, i runda slängar 3 850 dagar. Grundaren Ilija Batljan har målande berättat hur han med stor list lyckades komma över det prestigefyllda hyreskontraktet utan att behöva betala en krona i disposition.

Andreas Morfiadakis har varit vd för SBB i 43 dagar. Han tycker att det tjusiga läget är bättre än lokalen. Det hade varit bättre om alla 25 anställda hade suttit tillsammans, då är det lättare att sprida information och ge energi till varandra. Ett eget rum vill han ”absolut inte” ha.

– Jag satte mig på den plats jag fick första dagen, intill dem som jobbar med affärsutveckling. Det passar mig att sitta ute i verksamheten, förklarar Andreas Morfiadakis och bjuder på morgonkaffe ur SBB-koppar.

– Vi kan börja andas där vi är nu. Vi har tidigare pratat mycket om nästa obligation som förfaller, nu kan vi vara mer offensiva och positiva.

Försiktig om framtiden

Om fem år ser han SBB som ett renodlat investmentbolag inom fastigheter med en stark balansräkning och stabila utdelningar. Resan mot investmentbolag har kommit en bra bit på väg, SBB har tömts på direktägda fastigheter och avvecklat det mesta av sin förvaltningsorganisation. I stället äger man stora andelar i tre andra fastighetsbolag: Sveafastigheter, Public Property Invest och Nordiqus.

– De tillgångar SBB har haft tidigare har flyttat ut till självständiga bolag där SBB äger en betydande andel. Så SBB är på väg att bli ett investmentbolag som genom ägarstyrning försöker skapa värde i portföljen. Och skapar man värde i de bolagen så skapar man aktieägarvärde, säger Andreas Morfiadakis.

Du säger ”man”, inte ”vi” om SBB.

– Jag känner fortfarande att jag är under en upplärningsperiod. Jag har bara varit här i fem veckor. Ytterst är det styrelsen som bestämmer riktningen, det är klart att vi har diskussioner om equitystoryn i bolaget. Men den planen är ju inte klar bara veckor efter jag har börjat.

Han är försiktig när gäller att tala om framtiden, det handlar om att ”skapa ägarvärde genom strategiska initiativ och kapitalallokering”.

– Vi jobbar på med att förenkla den finansiella strukturen, stödja våra tre stora innehav och arbeta vidare med de förhållandevis få tillgångar som finns kvar.

Trots att Andreas Morfiadakis är ny på jobbet har han redan lanserat ett förslag på att köpa tillbaka bolagets D-aktier med ett upplägg som kostar 1,9 miljarder kronor och sälja fastigheter till norska portföljbolaget PPI till ett värde av 1,4 miljarder kronor. Den största fastigheten är ett demensboende i Tensta som vi ska besöka om ett par timmar.

Ni har fått mycket kritik för vad många uppfattar som ett lågt bud på D-aktien.

– Det får ju var och en ta ställning till, vi var ju helt på det klara med att alla inte skulle tycka att det var ett bra bud. När man gav ut D-aktien så gjordes det på 31 kronor. Och det kontanta vederlaget nu är 7,94 kronor. Så har du köpt på 31 kronor så blir det här inte din bästa affär.

En analytiker jag har talat med menar att skrotandet av D-aktien tyder på att ni vill göra en nyemission framöver.

– Vi vill förenkla kapitalstrukturen och eventuellt kunna återköpa aktier vid någon tidpunkt. Vi kommer också att kunna göra en nyemission i framtiden om det skulle behövas. Men det finns inga sådana planer över huvud taget. D-aktien är utformad för ett kassaflödesgenererande fastighetsbolag med direkt kontroll över kassaflödet. SBB har inte längre den kontrollen som investmentbolag. SBB hade aldrig emitterat ett sådant här instrument i dag.

Om storägarna blockerar förslaget, vad är plan B?

– Vår förhoppning är att vi får igenom detta, såklart. Men om vi inte får igenom förslaget är ju D-aktien kvar, helt enkelt. Då får vi återkomma om vad vi gör.

Strategin att köpa tillbaka D-aktierna och sälja fastigheter till PPI har Andreas Morfiadakis tagit beslut om tillsammans med styrelsen, där sitter bland annat storägaren Ilija Batljan, som kontrollerar 30 procent av rösterna och är investeringschef för PPI.

Karriär inom socialdemokratin

Historien om den 59-årige Ilija Batljan är avgörande för att förstå SBB:s historia och framtid. Han flydde till Sverige 1993 från krigets Jugoslavien och gjorde karriär inom socialdemokratin.

Den karismatiske Ilija Batljan beskrevs som ”Nynäshamns Obama” och en tänkbar efterträdare till partiledaren Mona Sahlin.

Han lämnade 2011 politiken för en karriär i näringslivet. Fastighetsräven Jan-Erik Höjvall kallade honom för ”fastighetsbranschens Zlatan” och gjorde honom till vice vd på Fjärde AP-fondens fastighetsbolag Rikshem. Bolaget växte i balansomslutning från 5,5 miljarder till 32 miljarder kronor på fyra år.

Ändå fick han sparken 2015, efter flera skandaler, bland annat ett konvertibellån som gav honom och tre kolleger 68 miljoner kronor, och egna fastighetsaffärer utan styrelsens vetskap. Han hade också tagit emot ett hyreskontrakt på en Östermalmsvåning från ett bolag som Rikshem hade gjort affärer med.

I mars 2016 grundade han SBB, det var närmast en kopia av Rikshems modell: köp samhällsfastigheter, hyr ut dem till säljarna, de politiska kontakterna kom väl till pass när polisstationer och vårdboenden förvärvades. Bolaget växte snabbt, i november 2021 noterade SBB sin högsta kurs, 66 kronor, och passerade 100 miljarder kronor i värde. Ilija Batljan fick pris av Ernst & Young som Stockholms bäste entreprenör, SBB beskrevs som en ”folkaktie” med ”100 år av stigande utdelningar”.

Sedan kom kraschen. Räntorna rusade, blankarfirman Viceroy Research anklagade bolaget för att dölja sin skuldsättning och i maj 2023 sänkte kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s kreditbetyget till BB+, det som kallas ”skräpstatus”. Den 2 juni 2023 tvingades Ilija Batljan lämna vd-posten på sitt livsverk – aktien hade då rasat med över 90 procent från toppen.

Leiv Synnes, hämtad från Akelius, fick rädda bolaget – aktien steg 53 procent på beskedet. Han sålde av beståndet och delade upp portföljen i de tre delar SBB har i dag.

När den akuta krisen var över ville ordförande Lennart Sten se ”ett nytt ledarskap”. Lösningen blev att rekrytera Andreas Morfiadakis från Klarabo, ett annat bolag där Lennart Sten svingar ordförandeklubban.

Sedan Leiv Synnes lämnade i augusti har grundaren Ilija Batljan börjat kommunicera kring SBB igen. På X skriver han att ”SBB jobbar hårt varje dag” och att PPI, där han är investeringschef, ”köper fina tillgångar från SBB”. EFN:s Gabriel Mellqvist har i podden Börssurr beskrivit det som att Ilija Batljan tagit ”ett psykologiskt kommando” över SBB.

Andreas Morfiadakis ger ett mycket vänligt intryck och svarar utförligt på det mesta – men Ilija Batljans roll i SBB vill han inte diskutera.

Inte intresserad av skolan

Vi tar det från början i stället: Andreas Morfiadakis föddes i Malmö för 50 år sedan, den 14 juli 1976. Pappa Emmanuel var arbetskraftsinvandrare från Grekland och jobbade på Kockumsvarvet som elektriker, mamma Sylvia härstammar från Cypern.

Andreas Morfiadakis växte upp i Limhamn i sydvästra Malmö. Han var inte särskilt intresserad av skolan och gick ut gymnasiet med medelmåttiga betyg.

– Allt handlar om motivation. Jag var inte tillräckligt motiverad när jag gick högstadiet och gymnasiet, jag tyckte att det var roligare att spela tennis än plugga.

Tack vare att han var en mycket duktig tennisspelare kom han in på college i USA. Nu fanns motivationen att ta tag i livet. Efter fyra år kommer Andreas Morfiadakis hem till Sverige med en kandidatexamen i marknadsföring från DePaul University i Chicago. Efter ett par kortare påhugg i bredbandsbranschen tar karriären fart när han blir business controller för telekombolaget Relacom. När bolaget förlorade sitt avtal med Telia 2015 leder det till ett stort varsel och hundratals människor blir av med jobbet.

– Jag blev uppsagd på grund av arbetsbrist. Det var tungt. Först var det ett samtal, men sedan får du ett papper, det är så det går till formellt.

Han sparar lappen med uppsägningen i en pärm som en påminnelse om att se till att inte hamna i samma situation igen. Det är nu Andreas Morfiadakis hamnar i fastighetsbranschen. Han blir rekryterad till fastighetsbolaget Victoria Park, först som finanschef, sedan befordrad till vice vd. Affärsidén är att rusta upp slitna miljonprogramslägenheter och på så sätt få upp både hyresintäkterna och värderingen.

Under tiden på Victoria Park blir han uppringd av en rekryterare som frågar om han är intresserad av att bli ekonomichef för Malmö FF. Man ska bygga en ny arena och behövde någon som var bra på både fastigheter och finansiering. Närmare ett drömjobb gick inte att komma. Andreas Morfiadakis frågade sin pappa om hur han skulle göra och fick rådet att tacka ja till ”Di blåe”.

– Det är nog en av få gånger som jag inte har lyssnat på min pappas råd, säger Andreas Morfiadakis som till slut stannade kvar på Victoria Park av lojalitet mot grundaren Greg Dingizian.

Dags för nästa steg

Efter sju år känner Andreas Morfiadakis att det är hög tid att ta nästa steg i karriären. Victoria Park har under hans tid gått från 300 miljoner kronor till 17 miljarder kronor i balansomslutning.

Slumpen och kontakter kommer att göra Andreas Morfiadakis ekonomiskt oberoende. Men det vet han inte om när han hoppar på ett konsultuppdrag.

Via det jobbet kom han i kontakt med entreprenören Mats Johansson som hade idén till Klarabo. Men en idé är ingenting utan ett bra genomförande – och där blev Andreas Morfiadakis kontakter i fastighetsbranschen avgörande.

– Klarabo gick väldigt bra fram till Rysslands invasion av Ukraina. Sedan dess har alla börsnoterade fastighetsbolag kämpat i motvind, framför allt bostadsbolag. Börskursmässigt har det varit mycket utmanande. Men bolagsmässigt och operativt har vi gjort det bra.

– Vi noterades på 31 kronor och handlas i dag på 13 kronor någonting, det är en tredjedel kvar. Så det känns tufft, säger Andreas Morfiadakis vars aktier i Klarabo i dag är värda runt 40 miljoner kronor.

Klarabo är från och med den 30 september en del av SBB:s portföljbolag Sveafastigheter.

Vad tycker du om narrativet på börsen att fastighetsaktier ses som ”tråkiga”?

– Jag tycker inte att fastigheter är tråkigt utan väldigt roligt. Jag har ju arbetat med bostäder hela livet, egentligen. Om vi håller oss till bostäder, så hör de till den lägre riskklassen i fastighetsbranschen. När vi får de här stora slagen i inflationen och räntan och vi har en reglerad hyresmarknad så blir bostäder mycket utsatta. Vi har i praktiken samma värdering som när inflationen var som högst, man kan fundera på om det är rimligt.

Det är dags att bryta upp och åka ut till förorten.

På Strandvägen väntar SBB:s utvecklingschef Mats Silow i familjens skåpbil. Färden går norrut längs E4 mot förorten Tensta, där SBB håller på att slutföra det sista på ett demensboende som ska drivas av hyresgästen Ersta diakoni. Mats Silow redogör för projektets historia, det har kostat mellan 250 miljoner och 300 miljoner kronor att bygga. Andreas Morfiadakis ställer nyfikna frågor om den fastighet han dagen innan har avtalat om att sälja till PPI.

– Det här ett bra exempel på det nya SBB. När vi känner att en utvecklingsfastighet är färdigutvecklad så försöker vi då avyttra den till en köpare som kan hantera fastigheten på ett långsiktigt bra sätt, förklarar Andreas Morfiadakis.

Ilija Batljan är ”bra på att lyssna”

På med gula västar och hjälm. Platschefen Andreas Jacobi visar runt på bygget, det mesta är klart, utsikten från taket är lika fin som Mats Silow lovade i bilen. Andreas Morfiadakis ser ut som om han trivs bättre på Tenstaterrassen än på Strandvägen.

– Det är härligt att vara ute i verkligheten och se hur husen utvecklar sig. Att kunna titta på produkten före och efter.

Det är snart dags för lunch. Men EFN Finansmagasinets läsare behöver få veta vad Andreas Morfiadakis tycker om grundaren Ilija Batljans återkomst som talesperson för SBB. Vi hittar ett tomt mötesrum i en byggbarack.

Tittar man på SBB utifrån ser det ut som om Ilija Batljan börjar skriva på X om SBB när Leiv Synnes slutade och du började som vd.

– Jag har ingen aning om vad han skriver på X. Han måste ju få säga vad han vill i sina kanaler. Jag tycker att det finns en möjlighet för SBB att vara lite mer positiv i sin approach. Vi har tidigare mest pratat om hur vi betalar skulder och räddar bolaget, nu är det lite mer positiva vindar. Det är väl den utvecklingen han har talat om.

Hur ser er kontakt ut? Han sitter i styrelsen och är storägare.

– Vi pratar kontinuerligt, det gör jag med flera personer i styrelsen.

Vad pratar ni om?

– Om allt mellan himmel och jord. Hur jag ska hitta en lägenhet i Stockholm har vi pratat om. Vi lär känna varandra, då är det viktigt att man bjuder på lite privatliv, förutom det affärsmässiga. Vi har pratat om återköpserbjudandet av D-aktierna, hur vi ska bereda det för styrelsen, vi har pratat om affären vi nyligen har gjort med PPI.

Vad är Ilija Batljan bra på?

– Jag tycker att han är ett bra bollplank när det gäller hur man kan få till transaktioner och vad som egentligen är värdeskapande i ett bolag. Jag tycker han är bra på att lyssna.

– Men än så länge låter han mig driva bolaget i den riktning som jag tycker, riktningen ska ju också vara förankrad med styrelsen i sin helhet. Inte bara med Ilija Batljan. Mitt primära bollplank är styrelseordförande Lennart Sten, det är honom jag förankrar allting med, säger Andreas Morfiadakis som poängterar att det är han som vd som leder den löpande verksamheten i den riktning som styrelsen har bestämt.

Sista frågan: Skulle du tacka ja till att bli vd för Malmö FF?

– Haha, nej det är inte ett drömjobb längre. De har det rätt tufft nu också.

Det låter klokt att beta av ett turnaroundcase i taget.