Wihlborgs: När krisen är över ska vi ligga bäst till

Fastighetsbranschen har haft tre riktigt tuffa år bakom sig med pandemi – och ökat hybridarbete som ett resultat av den – och inflations- och räntechocker. Trots det har Wihlborgs klarat sig bra. Hyresintäkterna har växt varje år 2022-2024 och det blir av allt att döma samma visa i år. De tre första kvartalen inbringade 3,2 miljarder kronor i hyror vilket var 128 miljoner kronor mer än motsvarande period året innan. Resultatet går i samma riktning, upp över en halv miljard till 1,4 miljarder.

Positiv nettouthyrning 42 kvartal i rad sticker också ut.

Ulrika Hallengren säger att ett viktigt skäl till framgången är att Wihlborgs gasat när andra tvingats bromsa, eller när de bromsat frivilligt av rädsla för vad framtiden skulle föra med sig.

– Vi satte faktiskt upp en strategi som vi kallar Wihlborgs holeshot med ambitionen att när vi går ur den här krisen då ska vi vara bättre positionerade än någon annan egentligen, säger hon.

”Holeshot” är ett uttryck från motorsportens värld (motocross från början) som syftar på att vara snabbast från start och komma först ut ur första kurvan.

Gasar på

Och det lyckades ni med?

– Man ska inte säga att vi är bättre positionerade än någon annan men vi har verkligen hållit i vår idé om att fortsätta hålla gas där vi kan. Vi har fortsatt att investera, mer än någonsin 2024 och vi ligger väldigt bra till för 2025 också, över två miljarder så här långt. Och det är klart att när du investerar på goda platser, då hjälper det också till att utveckla attraktivitet.

Är det den viktigaste skillnaden gentemot hur många andra har jobbat? Många har haft det tufft.

– Ja, det tillsammans med en möjlighet att vara flexibel när hyresgästerna har förändrade behov. Någon vill öka, någon vill minska inom samma område. Vi kan pussla runt. Vi lägger jättemycket kraft på att hitta de här lösningarna. Då måste vi ha ett stort bestånd, en nära relation till de hyresgästerna och ha förmåga att se de här behoven. Då kan hyresgästerna fortsätta driva sina affärer på ett bra sätt och bygga konkurrenskraft för framtiden, säger hon.

Kontorsfastigheter är Wihlborgs kärnverksamhet och bolagets ”huvudstad” är Malmö. Då kan en vakansgrad för kontorsfastigheter i Malmö på 8 procent se ut som en (svagt) blinkande varningslampa. Men Ulrika Hallengren är inte orolig.

– Den är ju högre än när det var som allra bäst. Totalt sett så har vi ungefär 3 procent högre vakans idag än när det var som bäst men i ett historiskt perspektiv är det inte några alarmerande nivåer alls. Men det är klart att vi hellre har högre beläggningsgrad än den vi har idag. Men det är också bra att vi är redo med produkter när vändningen kommer, säger hon.

Vändningen på gång

Men när kommer vändningen? Handelsbankens fastighetsrapport från i höstas visade på att den redan kan vara här så smått och på Wihlborgs delar man den bilden. Man hänvisar bland annat till konkreta indikatorer som att det parkeras mer i staden och att arkitektkontoren fått mer att göra.

– Ju mer man rör sig i staden desto mer ökar behovet av parkering. Den typen av rörelsemönster är tidiga indikatorer på ökad aktivitet och förändring. Det kanske inte syns i förändrade handelsmönster riktigt än men vi ser det direkt i den typen av parametrar. Efterfrågan på arkitekttjänster är en tydlig indikator också. De ligger tidigt i fas och när folk vågar investera i nya idéer, då vet man att det är någonting bra på gång, säger hon.

Pandemin blev det stora genombrottet för hybridarbetet och även om Wihlborgs lyckats parera för det än så länge så är frågan om hur vi kommer att arbeta i framtiden fortfarande öppen. För fastighetsbranschen kan utfallet bli mindre yta men med högre förädlingsgrad än tidigare. Ulrika Hallengren har också noterat en rekyl i sättet att jobba jämfört med för några år sedan.

– Vi har nästan passerat tiden när man framför allt jobbade med att lägga till gemensamhetsytor och kreativa zoner. Nu går vi snarare in i nästa fas där man inser att man måste lägga till ytor för fokuserat och enskilt arbete. Det är bisarrt att många upplever att de  inte kan göra sitt arbete i lugn och ro på  arbetsplatsen utan måste vara någon annanstans när de ska göra den delen av jobbet, säger hon

Huvudområde i södra Sverige

Wihlborgs är troget sitt kärnområde som är Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Det är där man byggt sin starka position och det är där man tänker sig att fortsätta växa framåt.

Då är ni ju också beroende av hur den här regionen mår, så hur mår den tycker du?

– Helt rätt, vi är helt beroende av det. Vi har hela vår affär här och då är vi så glada att vi har lyckats pricka in en framgångsrik tillväxtzon.

– Kombinationen med bra utbildning och ett innovativt näringsliv som också har en väldig bredd av branscher, det gynnar oss framåt.

Wihlborgs har sitt huvudkontor i Dockan i Malmö, ungefär där den väldiga Kockumskranen stod fram till 2002, då den monterades ner och såldes till Sydkorea. Genom fönstret från kontoret syns Thules huvudkontor (i ett Wihlborgshus) på andra sidan Dockplatsen. Under några få år i början på 00-talet förändrades hela Malmö och därmed även en stor del av Öresundsregionen. Bron byggdes, Citytunneln under Malmö och hela Västra hamnen-området inklusive Turning Torso, plus intilliggande Dockan. Idag finns också stora planer i Malmö, bland annat ska det enorma Nyhamnsområdet norr om Centralstationen fortsätta att bebyggas. Men när det gäller spektakulära infrastrukturprojekt är det slut på de storslagna planerna. Det finns i och för sig förhoppningar om en Öresundsmetro mellan Malmö och Köpenhamn men det är än så länge just förhoppningar.

Ilsken och uppgiven

Ulrika Hallengren hade gärna sett nya offensiva satsningar i regionen men konstaterar att sådant ser man mest i Danmark numera, närmast med Fehmarn Bält-tunneln mellan Danmark och Tyskland. I Sverige meddelande Trafikverket i höstas att man vill lyfta ut det planerade dubbelspåret mellan Helsingborg C och Maria station ur den nationella infrastrukturplanen. Det innebär i sin tur att några kilometer järnväg norr om Helsingborg även fortsättningsvis blir den enda sträckan mellan Malmö och Göteborg med enkelspår. Ulrika Hallengren ser både ilsken och uppgiven ut när saken kommer på tal.

– Ja, vad ska man säga om det? Man kallar det för ett omtag. Låt oss se till att det omtaget går fort. För det är klart att när det finns en felande länk som gör att man inte kan nyttja den kapacitet som finns i övrigt skapas flaskhalsar. Och det vet ju vi som driver affärer att de flaskhalsarna måste bort fort.

Regeringen kommer att ge besked i frågan i vår.

Vikten av stabilt ägande

Wihlborgs har i över två decennier haft familjen Paulsson – genom Backahill – som storägare och det har av utvecklingen att döma varit ett framgångskoncept. Frågan är därför om det ut ett Wihlborgsperspektiv ska ses som ett orosmoln att Backahill tidigare i år blev omsprungna som störste ägare i Fabege av den norske miljardären John Fredriksen. Ett skifte som bland annat ledde till ett vd-byte. Men Ulrika Hallengren ligger inte sömnlös, säger hon.

– Nej, det gör jag inte. Däremot så är det klart att det har en betydelse för oss att ha en tydlig ägare, inte minst utifrån den historik som Erik Paulsson och hans familj står för. Den här entreprenöriella kraften och ansvarstagandet, det har stor betydelse för mig för det skapar en kultur i bolaget som jag är väldigt stolt över och som jag tycker ger oss stor affärsnytta.

– Stabilitet ger mod och kraft att faktiskt våga pröva nya saker. Så på det sättet påverkar ett stabilt ägandeskap vilka resultat du kan uppnå.