ABG sänker fastighetskvartett – varnar för AI-smäll

ABG konstaterar i analysen att den svenska 5-åriga swapräntan har stigit från cirka 2,25 procent i februari till cirka 2,8 procent inför onsdagens fredustlösta marknadseufori. Riksbanken lät sin räntebana förbli oförändrad i marsuppdateringen, men marknadens prissättning indikerar tre höjningar under det kommande året.

“Dessutom har obligationsspreadarna vidgats. Allt detta innebär att våra estimat för sektorn sänks med cirka 5 procent för 2027 (positivt understött av M&A), men betydligt mindre för 2026 då räntehöjningarna inte får full effekt under hela året”, heter det i analysen.

Varnar för AI-smäll

Samtidigt lyfts en eventuell AI-effekt på kontor även om ABG konstaterar att AI:s påverkan på tjänstemannasektorn i dagsläget är svårbedömd och estimaten är osäkra. Analyshuset lyfter dock att sysselsättningstillväxten för den unga arbetskraften (22–25 år) i sektorer med hög AI-exponering redan tagit en stor smäll under de senaste två åren.

“Detta stöds ytterligare av anekdotisk bevisföring och kommentarer inom it-konsultbranschen, där vår uppfattning är att företagsledningar nu är betydligt mindre benägna att rekrytera junior personal”, skriver ABG.

Enligt analyshuset inkluderar sektorer som klassificeras som "hög AI-exponering" mjukvaruutvecklare, jurister, revisorer, kontorsassistenter och kundtjänst. Dessa sektorer står för ungefär en fjärdedel av kontorsanvändningen i Stockholm, enligt rapporten.

En minskning på cirka 20 procent av den totala arbetsstyrkan enbart inom dessa yrken skulle – givet cirka 10 kvadratmeter per anställd – motsvara ett fall på cirka 5 procent i Stockholms kontorsuthyrning, allt annat lika, resonerar ABG.

“Med vakansgrader som redan ligger över 15 procent i Storstockholm, kommer de tidiga tecken på makroframsteg vi såg för några månader sedan sannolikt inte räcka för att flytta förhandlingsstyrkan till fastighetsägarnas fördel, enligt vår bedömning”, heter det.

Tre färska säljrekommendationer

ABG:s analys mynnar ut i sänkta rekommendationer för Fabege, Platzer, Wallenstam och Balder, där de tre förstnämnda sänks från behåll till sälj medan Balder sänks från köp till behåll på grund av brist på positiva bolagsspecifika triggers.

“Med högre räntor och mindre förmånliga lånemarginaler ser vi nu flera bolag i sektorn där vi prognostiserar en negativ samlad vinsttillväxt för 2026–2027”, skriver ABG som konstaterar att många av aktierna redan handlas redan till låga P/NAV-multiplar, men att kassaflödena är generellt svagare än inom högavkastande fastigheter.

Med en tveksam direktmarknad för transaktioner och fortsatta operationella motvindar anser ABG att det är läge för investerare att gå “back to basics”.

“För oss innebär detta fokus på starka kassaflöden (hög uthyrningsgrad, hög direktavkastning, begränsade investeringsbehov), som exempelvis i Catena, Emilshus, Intea, Logistea, NP3, Pandox och SLP.”