Daniel McPhee: Baksmällan är hanterad – en perfekt exponering

Kontorsfastigheter i Stockholm har länge varit utdömt, med rätta. Höga vakanser, låga kassaflöden och sviktande resultat har fått investerarna att fly segmentet. Men annat är det på börsen i år.

Fabege och Hufvudstaden, båda med nästan uteslutande kontorsfastigheter i Stockholm, är upp 7 respektive 4 procent.

Flödet har uppenbarligen sökt sig till rimligt skuldsatta fastigheter i bra lägen. Och i motsats till många andra fastighetsbolag är tillväxten inte beroende av antalet, storleken och tempot på förvärven. Risken är alltså låg.

Sagax och Catena, två fastighetsbolag med stjärnstatus och med inriktning på logistik, har i stället handlats ned i år. Båda har däremot utklassat kontorsfastigheter i Stockholm på tio år. Förklaringen hittas i de finansiella siffrorna – avkastningen på aktieägarnas pengar har varit hög. Och så lär det förbli.

Bland börsens största fastighetsbolag ökar samtliga, förutom Atrium Ljungberg, förvaltningsresultaten på årsbasis. Ökade hyresintäkter och lägre finansieringskostnader har börjat slå igenom på resultaten. Detsamma gäller substansvärdena som stiger med några procent, jämfört med sista september förra året.

Men det är väsentlig skillnad på vad aktiemarknaden är beredd att betala för bestånden. På börsen värderas NP3 och Sagax långt över redovisade värden, medan Atrium Ljungberg och Fabege värderas långt under substansvärdet.

Trots det, är det inga större skillnader på vinstmultiplarna. Låga priser och underhållskostnader inom logistik skapar hög avkastning och bra kassaflöden. Trots kraftiga premier hamnar därför vinstmultiplarna i linje med fastighetsbolagen som värderas till rabatt. Risken däremot, den är väsentligt högre.

Balder och Castellum, två riktiga bjässar, värderas lägst bland börsens största fastighetsbolag. Med enorma bestånd begränsas möjligheterna att göra stora och värdeskapande affärer, vilket Erik Selin nämner i vd-ordet för tredje kvartalet, samtidigt som han lyfter återköp som ett verktyg inom kapitalallokering – ett verktyg Castellum redan använt – tyvärr med vad som visade sig vara usel timing.

Möjligheter bland de mellanstora

Storleken utmanar tillväxten bland samtliga fastighetsbolag i listan. Det har däremot öppnats flera möjligheter bland de mellanstora fastighetsbolagen.

John Mattson är ett exempel, rekommenderat av min kollega Peter Hedlund. Rabatten är hög, vakansrisken låg och kassaflödet säkert. Det var troligtvis av samma anledningar som John Mattson nyligen beslutade om återköp. Man har ju svårt att inte hålla med – både bolaget och Peter.

Göteborgsbaserade Platzer är ett annat. En långvarig oro för räntor, tullarnas effekter på Göteborgs Hamn och en riktig lågkonjunktur kan nu avfärdas. Skuldfritt värderas beståndet till 75 procent av bokfört värde och substansrabatten är hela 43 procent. Värderingen i relation till förvaltningsresultatet är låga cirka 12 gånger.

Fastigheter är en perfekt exponering

Fastighetsaktierna klarade sig riktigt bra när börsen föll kraftigt i våras. Det är en perfekt exponering för de som ojar sig över höga värderingar inom verkstad och teknik.

Det har haglat insynsköp i sektorn, valutasmällar är ingenting att oroas över och konjunkturen är på väg upp.

Men i slutet av dagen handlar allt om räntor. De är nedåtgående, vilket kommer att gynna vinsterna, värderingarna och därmed aktierna.

Det var trots allt noll- och minusräntor i åtta år. Tillnyktringen och baksmällan har tagit sin tid. Först kommer resultaten, sen aktiekurserna. De förstnämnda är redan på plats.