Ingen vändning för Fastpartner

Äntligen kickar rapportperioden så smått igång där Fastpartner föredömligt släpper siffrorna endast tre dagar efter andra kvartalets utgång. De första rapporterna för respektive sektor är alltid intressant att läsa då de kan ge ledtrådar om hela sektorns utveckling.

För Fastpartner är det primärt applicerbart på Stockholm samt Mälardalen där 78 procent av beståndet återfinns. Kontor är den största fastighetstypen som utgör 45 procent av beståndet och det är en tuff marknad i dagsläget.

Fastpartner är inget undantag där hyresintäkterna föll 2,4 procent och driftnettot 1,4 procent samtidigt som vakansgraden ökade till 9,0 procent (7,6).

Vd Sven-Olof Johansson adresserar problemet och förklarar att det rör sig om tre fastigheter. I Solna och fastigheten Brahelund 2 har en av de större hyresgästerna drastiskt minskad ytorna. Häromdagen fick vi också höra att AFRY flyttar från Castellums lokaler i Solna till Arenastaden. I Solna händer det mycket med nya kontor och tunnelbanestationer som ritar om hyresmarknaden. Om fler hyresgäster väljer att lämna fastigheterna i Solnas ytterkanter kan vara något att hålla ögonen på. På den noten kan Fabeges rapport vara intressant då de har en stor Solnaexponering och redan flera vakanser i området. Det har redan skett en förflyttning från Kista. I och med Hagastadens framväxt kanske vissa hyresgäster i Stockholm flyttar ytterligare ett steg närmare centrala Stockholm.

Även Vallentuna kommun har valt att flytta från Fastpartners lokaler in i egna vilket ger en vakans i Vallentuna Centrum. Men framförallt är det Ladugårdsgärdet 1:48 vid Frihamnen i Stockholm där Gant och Nasdaq lämnat. Den lokalen ska nu rustas upp och hyran dubbleras där Fastpartner hoppas vara i mål med förhandlingarna med nya hyresgäster till hösten. Nya hyresgästanpassningar om 108 miljoner togs under första halvåret, vilket är en ganska hög summa. Men lyckas man fördubbla hyrorna så lönar det sig givetvis.

Vinnare på låga räntor

De höga vakanserna runt om i Stockholms kontorsmarknad kan man tänka sig kan ge avtryck i lägre hyresförväntningar och högre avkastningskrav vilket skulle sänka fastighetsvärdena. I Fastpartner så skrevs fastighetsvärdet ned med 195 miljoner kronor, men inte direkt av de skälen. Istället var det byggrätternas värde och förvisso något högre avkastningskrav för fyra fastigheter som var orsaken. Men i Fastpartners bestånd på 34 miljarder är det en försumbar förändring. Substansvärdet per aktie är 97,4 kronor vilket motsvarar en substansrabatt på 38 procent där beståndet värderas efter ett oförändrat direktavkastningskrav på 5,2 procent.

Men ljuspunkten i rapporten var förvaltningsresultatet. Fastpartner har en stor del rörlig ränta vilket har lönat sig de senaste åren. Förvaltningsresultatet ökade därmed till 226 miljoner kronor (188). Sven-Olof Johansson, sin vana trogen, spår också ytterligare två räntesänkningar under andra halvåret vilket förklarar hans val av rörliga räntor. Men han spår också att den femåriga ränteswapen går under 2 procentenheter och då kommer han låsa räntan i större utsträckning.

Fastpartner delger också marknaden med en intjäningsförmåga för kommande tolv månader på 880 miljoner kronor i förvaltningsresultat. Efter avdrag för utdelning till D-aktierna som berättigar till 5 kr i utdelning (1,25kr kvartalsvis) så ger det cirka 800 miljoner vilket ger en multipel mot börsvärdet på 12,3 miljarder på drygt 15.

Rabatter finns det gott om i fastighetssektorn, och i synnerhet bland kontor- och bostadsbolagen. Fastpartner visar inte att kontorsmarknaden bottnat, åtminstone inte i det egna beståndet. Till 15 gånger intjäningen finns det därmed bättre alternativ i sektorn.