Johanna Skogestig: ”I tuffa tider är det lätt att ryckas med och bli orolig”

Trapphuset är fyllt av gröna växter och från högtalaren strömmar ljudet av en porlande bäck. På ett bord tronar burkar med olika dofter – en sägs vara uppiggande, en annan avstressande. Vasakronans aktivitetsbaserade huvudkontor på Malmskillnadsgatan 36 i Stockholm är en del av det nybyggda området Sergelstan. Här har ingen medarbetare en fast skrivbordsplats. Inte ens vd:n. Johanna Skogestig möter upp med datorväskan på axeln. Hon har bokat ett rum där intervjun ska äga rum. Skulle inte företagets högsta ledare kunna unna sig ett eget krypin?

– Nej, jag vill vara tillgänglig, och inte sitta inlåst i ett rum. Det är klart att jag kan behöva gå undan ibland, men här finns både tysta skrivbordsplatser och bokningsbara rum. Det här är dyra kvadratmeter, och det vill jag visa.

Johanna Skogestig har varit fastighetsbranschen trogen i hela sitt yrkesliv. Och hon har en lång historia med Vasakronan. Som nyutexaminerad ingenjör började hon på dåvarande AP Fastigheter, numera Vasakronan. Hon stannade i nästan tio år, innan hon tog jobb på Sveafastigheter, och sedan på Areim. Efter några år var hon tillbaka på Vasakronan igen – nu som transaktionschef, och för sex år sedan blev hon vd.

– Jag gillar att man kan ta på hus, att värdeskapandet blir något konkret. Jag har alltid varit på ägarsidan, vilket är extra kul, för då kan man ju följa sina investeringar. Hur maximerar jag värdet på den där fastigheten? Hur attraherar jag hyresgäster till det området? Dessutom har jag tyckt om att jobba nära förvaltningen, och försöka omsätta underhåll och renoveringar till framgångsrika affärer.

Startskott i brinnande fastighetskris

Johanna Skogestig utgör en fjärdedel av den berömda kvartetten från KTH. Om den så kallade ”superklassen” har det skrivits flera artiklar. Johanna Skogestig, Anneli Jansson, Stina Lindh Hök och Caroline Arehult läste lantmäterilinjen med inriktning på fastigheter, och så småningom blev alla fyra storbolags-vd:ar i fastighetsbranschen. Under en period ansvarade de för ett fastighetsvärde om sammanlagt 330 miljarder kronor. Kvartetten har följt varandra i karriären, och i dag – snart 30 år sedan examen – betraktar Johanna Skogestig dem fortfarande som nära vänner.

– Jag flyttade från Värmland för att gå på KTH. Jag kände inte någon i Stockholm, så det var naturligt att mitt umgänge blev kursarna. Vi började 1994 och då var det brinnande fastighetskris. Men tack och lov vände det, och när vi gick ut fyra år senare så hade många nya fastighetsbolag bildats som hade behov av att anställa. Det var osedvanligt bra tajmning och vi var många som hade jobberbjudanden innan vi ens tagit examen. Alla i klassen – som faktiskt bestod av 50 procent kvinnor – fick en väldigt bra start, och det är väl en förklaring till att vi är flera som har gjort karriär.

Enligt Allbright – stiftelsen som mäter jämställdhet i svenska bolag – räknas fastighetsbranschen som en av våra mer jämställda branscher. Har det rentav varit en tacksam bransch att göra karriär i som kvinna? Nja, säger Johanna Skogestig, och rynkar pannan.

– Både och. När jag började var det väldigt mansdominerat, det fanns nästan inga kvinnliga förebilder. Men vi var ju flera kvinnor från utbildningen som var rätt tävlingsinriktade. Det blev lite ”kan hon så kan jag”, och vi triggade nog varandra att tacka ja till utmaningar. Men jämställt … nja, när man tänker på hur fester och event var upplagda … det var väldigt annorlunda mot i dag.

Fostrad i hårt arbete

När Johanna Skogestig hamnade i sin första ledningsgrupp var hon bara 27 år. Så här i efterhand kan hon se att hon famlade lite i hur hon skulle vara och hur hårt hon skulle jobba.

– Jag sneglade mycket på andra. Jag ville vara lika affärsdriven som min första chef, lika analytisk som min andra … Jag fokuserade på mina dåliga egenskaper och på vad jag behövde utveckla. När jag gjorde tester såg jag bara allt som jag var dålig på. Som tur var fick jag tidigt rådet att jobba bort det där beteendet. Ingen kan vara bra på allt, och jag förstod att jag bara kan fokusera på det som är jag.

Någon mentor har hon inte haft, hon har heller inte haft tid att engagera sig i nätverk som Ruter Dam. I stället har hon hämtat stöd i vänkretsen och framför allt hos familjen.

– Jag har två äldre systrar, en är lärare och en är sjukgymnast. De är mina största supportrar. Tillsammans med mina föräldrar förstås. Mamma är också lärare och pappa hantverkare. De är värmlänningar sedan jag vet inte hur många generationer. Vi är väldigt tajta. Jag är en riktig familjetjej, familjen betyder jättemycket.

Säger Johanna Skogestig och börjar prata om sin stora förebild – morfar. Han, som hade en gård och lite skog och som var en ytterst hårt arbetande person. Hon beskriver morföräldrarnas sparsamma liv, det är en viktig del av det hon kommer ifrån.

– Hade man stekt fläsk så sparade man fettet i stekpannan och bakade på det. Och om ett hus i bygden brunnit ner så gick man dit och tog vara på spiken. Att plocka bär och svamp var självklart. Vi visste inte alltid vad vi skulle göra av alla vinbär, men det var inget snack – vinbären skulle av från buskarna. Den typen av värderingar har format mig. I min familj har vi alltid prioriterat hårt arbete.

Har det präglat ditt yrkesliv?

– Ja, men också hur jag ser på människor. Vad är det som betyder något? För mig är det att ta ansvar för sitt jobb och att göra sitt yttersta. Man ska alltid göra sitt bästa, det är så jag är uppfostrad.

Värmländskan tränger igenom. Johanna Skogestig pratar gärna om sin kärnfamiljsuppväxt i mexitegelvillan i Sunne. Den värmländska tätorten – Selma Lagerlöf- och Göran Tunström-land – kallar hon ”15-minutersstaden”.

– Allt går att nå på 15 minuter, man har alltså väldigt mycket tid i Sunne. Om man ”åker ut på Sunne” som man säger, så får man alla ärenden gjorda på en halvtimme. Det är inga problem att hinna till biblioteket, löparbanan och padelhallen – innan man spelar 18 hål golf. Att ha många aktiviteter var självklart när jag var liten. Jag cyklade från skolan till tvärflöjten, sedan direkt till friidrotten och så avslutade jag med kören. Man kan väl säga att mina föräldrar var ganska prestationsinriktade. Kontentan var att man inte skulle sitta still. Det var nästan så att jag fick smyga med att jag läste en bok.

Promenader stod inte högt i kurs?

– Mammas och pappas reaktion kan fortfarande vara: ”Va, ska ni ut och gå? Det är ju slöseri med tid.” När pappa kom till Stockholm var hans inställning ungefär: ”Gud vad folk är ute och ränner. Det har de tid med i Stockholm, men att ta hand om sina trädgårdar verkar vara ointressant.” Det är fortfarande en stor skillnad mellan stad och landsbygd, det är en insikt som är bra att ha med sig i mitt jobb.

I dag bor alla tre syskon – och till och med föräldrarna – i Stockholm.

– Alla vi systrar flyttade till Stockholm för att plugga och blev kvar här efter utbildningen. Så småningom flyttade också mamma och pappa hit. Nu bor vi i Nacka allihop, mamma och pappa på ett 55 plus-boende. Man kan ju fundera över om värmlänningar sedan flera generationer verkligen ska flytta till Stockholm. Men ja, det är det bästa vi har gjort. Mamma och pappa har fått ett rikare liv, och är nära oss. Sunne är fortfarande en viktig plats och det vi kallar hemma. Men det är i Stockholm vi har vårt liv.

Semesterveckan i Värmland varje sommar är dock helig. Den prioriteras av alla i släkten.

– Då kommer mina föräldrar, syskon och alla kusiner. I somras åkte min systerson från New York, där han bor. Med sig hade han sin amerikanska flickvän. Vi pratade om vad vi skulle laga till middag. Svampmacka till förrätt! Och alla sprang ut i skogen och plockade kantareller. Men vi har ju ingen efterrätt! Då sade mamma att om alla går ut och plockar en näve blåbär så räcker det till en blåbärspaj. Och så sprang alla ut i skogen och plockade blåbär. Amerikanskan satt med stora ögon: ”Amazing.”

"Tror vi att mindre jobb gör oss till bättre föräldrar? Nej."

Johanna Skogestig ger ett lugnt och lågmält intryck. Hon är här och nu, och konstaterar utan omsvep att hon alltid har lagt mycket tid på jobbet. Det råder inga tvivel om att hon har fått försaka annat, men ska man göra karriär så måste man stå upp för sina val, menar hon.

– Jag och min man har påmint varandra: Om vi jobbar 100 procent båda två kan vi inte gå runt och klaga över att det är mycket att göra och att vi är dåliga föräldrar. I så fall är det bättre att gå ner i arbetstid och ambitioner. Tror vi att mindre jobb gör oss till bättre föräldrar? Nej. Bättre människor? Nej. Vi bestämde oss tidigt för att inte gå runt och ha dåligt samvete bara för att vi ibland har hämtat sist på dagis.

Malmskillnadsgatan

När barnen var små bytte Johanna Skogestig personalansvar mot att enbart jobba med investeringar. Det gjorde att hon hade lite bättre kontroll över sin tid. Men att bromsa karriären – bara för att hon hade blivit mamma – var det aldrig tal om.

– När jag var ung hade jag bilden att när man får barn så är familjen det viktiga. Så när barnen kom hade jag en identitetskris. Jag tyckte ju fortfarande att det var så fruktansvärt kul att jobba. Jag och min man löste det så att jag tog nästan hela föräldraledigheterna och han, som är konsult, tog mer ansvar när barnen börjat på förskola. Jag har alltid jobbat ganska långa dagar, däremot har jag fredat helgerna.

Vi går upp på takterrassen, som kontorsfolket delar med krogen Spesso, för att fotografera. På kvällarna förvandlas den här terrassen till en bar, men så här vid lunchtid sitter husets anställda runt borden med sina matlådor och köpta sallader. Många associerar det här huset till SEB. I många år var det bankens huvudkontor, och när SEB bestämde sig för att lämna city stod Vasakronan inför ett vägskäl.

– På den tiden hade Malmskillnadsgatan inga kontorsentréer, och vi vet ju alla vad gatan var känd för. Två tomma limpor – husen såg ju ut som två limpor – var ingen vacker syn. Det fanns en hel del att ta tag i, och vi funderade hur vi skulle gå vidare. Vi bestämde oss för att utveckla. Limporna har blivit 15 000 kvadratmeter större, numera är husen både bredare och högre.

Vasakronan har investerat fyra miljarder i det de kallar Sergelstan. En av målsättningarna var att Malmskillnadsgatan skulle bli en levande gata.

– Många var skeptiska till själva namnet – inget bolag vill ju ha adressen Malmskillnadsgatan hette det då. Men vi hade självförtroende att satsa på att ändra ryktet. Vi har gjort stora investeringar på gatuplan för att öka värdet på helheten. Vi har stängt av sommartrafiken och öppnat upp för uteserveringar. Dessutom har vi byggt terrasser uppe på Hötorgshusen. Tidigare var det bara en massa taggtråd där, men vi ville öppna upp terrasserna för stockholmarna.

Investeringsstrategins kärna

Av Vasakronans fastigheter är 85 procent kontor, och 15 procent kopplat till det som händer på gatuplan. En fjärdedel av hyresgästerna i Stockholm är myndigheter som Polisen, Kriminalvården, Skatteverket och Försäkringskassan. På näringslivssidan är bland andra Ericsson, Amazon, Nasdaq, McKinsey och Ernst & Young kunder. Men fastighetsbolaget har också hyresgäster som Sats, H&M och diverse krogar – allt för att göra gaturummet mer attraktivt.

– Det säger sig självt – är gaturummet och sammanhanget trevligt så kan vi ta ut högre hyror. De som jobbar på kontoren vill kunna äta en bra lunch eller gå och träna. Vi hade aldrig kunnat ta de hyror som vi gör om vi inte hade gjort det vi gjorde på gatuplanet. Allt handlar om att skapa en attraktiv helhet. Vi funderar hela tiden över vad vi ska fylla våra tillgångar med för att maximera värdet på fastigheterna.

Johanna Skogestig konstaterar nöjt att Vasakronan fortfarande är trogen den investeringsstrategi som hon själv var med och satte när hon en gång i tiden var på AP Fastigheter.

– I den står att vi bara ska äga fastigheter i städer som växer. Att vi ska vara den största aktören i de städer som vi är verksamma i, och att vi ska säkerställa att vi plockar de bästa lägena – det vill säga i city eller platser med riktigt bra kommunikationer. Om man är kräsen vad gäller läget, så kan konjunkturen få gå upp och ner. I strategin ingår också att säkerställa att vi fyller fastigheterna med sådant som kommer att efterfrågas av kunderna framöver. Vi har aldrig vikt från strategin, och det har gynnat oss. Ett tag var det många som investerade i bilburen handel. Kortsiktigt skulle det kunna vara en bra affär, men långsiktigt är det inget vi tror på – allt enligt strategin.

Med en robust kapitalstruktur och AP-fonderna som ägare behöver Vasakronan heller aldrig hamna i ett läge då man tvingas sälja på botten, poängterar Johanna Skogestig.

– I tuffa tider är det lätt att ryckas med och bli orolig. Hyrorna faller ju alltid mer i storstäderna, och det är här vi har våra fastigheter. Samtidigt är det också här de återhämtar sig snabbast. I grunden tror vi på urbanisering, och på att våra fyra största städer kommer att gå lite bättre än resten av landet. Vi gör inga snabba klipp, det genomsyrar allt från ägarsidan till förvaltning.

I stället för att köpa nya fastigheter har Vasakronan ägnat det senaste decenniet till att utveckla de fastigheter de har.

– Vi äger ju Sveriges bästa mark, så fokus måste vara att maximera värdet på de fastigheterna.

Vasakronan har ett avkastningskrav på 6,5 procent, och under den senaste tioårsperioden har avkastningen legat på 9,5 procent. Men helt klart har det varit tuffare de senaste fem åren, och delvis hänger det ihop med pandemin och dess konsekvenser. Johanna Skogestig hade bara varit vd i några månader när Sverige stängde ner. Hon tänker tillbaka på den här tiden som, utan konkurrens, det tuffaste hon varit med om i karriären.

– Den 13 mars kom uppmaningen att alla skulle jobba hemifrån. Det var väldigt speciellt. Först och främst tänkte jag på medarbetarna. Sedan på alla våra hyresgäster, inte minst butiker och restauranger. Att folk inte längre skulle röra sig på gatorna var ju som att slå undan benen för handlarna i city. Den 25 mars höll regeringen en presskonferens då de deklarerade att hyresgästerna bara skulle behöva betala halv hyra. Den andra halvan skulle staten och fastighetsägaren stå för. Tack för den! Det var säkert ett klokt beslut, men för Vasakronan, som har ganska många hyresgäster … Vi gav rabatter på 100 miljoner. Samtidigt brottades vi med osäkerhet på obligationsmarknaden där vi hade lån på 76 miljarder. Vad händer när det blir osäkerhet i systemet? När vi inte kan emittera våra obligationer? Det var några veckor när allt bara frös. Samtidigt förväntades vi – ett stort och starkt fastighetsbolag – att gå först och bana något slags väg.

Pandemin hjälpte absolut till att ändra förutsättningarna för kontorsmarknaden. Men trenden med hemmakontor och flexibla lösningar var redan satt, menar Johanna Skogestig.

– På grund av digitaliseringen var hemmakontoret redan ett begrepp. På Vasakronan hade vi både aktivitetsbaserade kontor och flexibla arbetssätt långt före pandemin. Vi har alltid velat ligga i framkant både som arbetsgivare och vad gäller kontorstrender. Pärmar, hurtsar och egna rum känns väldigt länge sedan.

När ett företag går från egna rum till roterande arbetsplatser blir kvadratmeterna färre, konstaterar Johanna Skogestig. I snitt har kontorsytan krympt från 30 kvadratmeter till ungefär 10 kvadratmeter per person de senaste decennierna. Trenden oroar dock inte Johanna Skogestig. Återigen förlitar hon sig på läget.

– Om företagen behöver färre kvadratmeter kan fler sitta på attraktiva platser. Färre, men värre, kvadratmeter har blivit det nya. Vi kan se att företag lämnar förorterna och flyttar in till city och trycker in sig på färre kvadratmeter. De halverar ytan, men får ett mer centralt beläget kontor. Under pandemin fick det här tänket en skjuts, och vår strategi med fastigheter i attraktiva lägen visar sig återigen vara rätt.

Med det sagt så har vakanserna gått upp de senaste åren. Just nu har Vasakronan en uthyrningsgrad på 88 procent, och Johanna Skogestig hänvisar till lågkonjunktur och relativt hög arbetslöshet. Kista är förstås ett sorgebarn, där har många hyresgäster sagt upp sina kontrakt. Områdets dåliga rykte skyller hon delvis på medierna.

– Så fort det har varit en gängskjutning så nämns Kista. Ungefär som att det skulle vara gängskjutningar på gatorna i arbetsplatsområdet. Just nu är det många vakanser i Kista, det är uppenbart att många hyresgäster har lämnat. Så helt klart behöver vi jobba med området.

Avstår privata husaffärer

Områden med goda förbindelser ska man akta sig för att döma ut, säger Johanna Skogestig. Lex Telefonplan! Ganska snart efter att Vasakronan hade gjort stora investeringar runt Telefonplan – den historiska industristaden som ursprungligen byggdes för LM Ericsson – så meddelade Ericsson att de skulle flytta till Kista.

– Oj, tänkte jag då. Men det visade sig vara det bästa som kunnat hända. Vi fick eld i baken, byggde om hela Telefonfabriken och fick Konstfack och Försäkringskassan som hyresgäster. Områdets attraktionskraft ökade, och snart sålde vi dyr bostadsmark till JM och HSB. Det visade sig att marken runt byggnaderna betingade ett högre värde än det vi köpte hela Telefonplan för.

Intervjun börjar lida mot sitt slut, och jag undrar om Johanna Skogestig kommer att äta lunch på Spesso när vi är klara.

– Nej, det blir för dyrt att äta ute varje dag, utbrister denna storbolags-vd.

Några privata investeringar planerar hon inte heller för. Denna fastighetsdrottning ägnar sig helst inte åt husaffärer.

– Att sköta om ett hus tar tid, jag har stor respekt för det arbetet. För det man köper måste man ta hand om, så är jag fostrad. Ett hus kan inte stå och förfalla. När jag ser stora hus och trädgårdar ser jag bara jättemycket jobb framför mig. Vi har en liten lägenhet i Åre. Vi kan bara låsa dörren och dra därifrån, den ger oss aldrig dåligt samvete. Du ser, det är Sunne i mig som talar – igen.