Stabilt från Wihlborgs – men förlorare på jätteaffär
Hyresintäkterna landade på 1 174 miljoner kronor, vilket var knappt 2 procent bättre än väntat. Driftsöverskottet var även det strax över förväntan och uppgick till 864 miljoner kronor. Förvaltningsresultatet på 556 miljoner kronor prickade förväntningarna nästan exakt. Till skillnad från första kvartalet är nettouthyrningen tillbaka på plus med 5 miljoner kronor. Innan årets första kvartal hade bolaget en svit med positiv nettouthyrning 45 kvartal i rad. Sammantaget en stabil rapport.
Jätteaffär med Castellum
Huvudnumret i kvartalet var den jätteaffär som presenterades i slutet av juni. Wihlborgs har tecknat avtal om att köpa hela Castellums bestånd i Skåne för 13,3 miljarder kronor. Dagen affären presenterades dömde börsen fördel Castellum, som handlades upp, medan Wihlborgs handlades ned.
Själva fastigheterna i affären ligger i Malmö, Lund och Helsingborg och har en initial direktavkastning på 5 procent. Geografiskt ligger det helt i linje med strategin: att fokusera på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Värdemässigt är fastigheterna 59 procent kontor, medan resterande del består av handel, logistik och lätt industri. Uthyrningsgraden på 85 procent är under Wihlborgs egna som i rapporten låg på 89 procent och fastigheterna har haft negativ nettouthyrning de senaste tolv månaderna.
Anledningen Castellum angav vid försäljningen är att fastigheterna givit för låg avkastning historiskt och att bedömningen är att de inte kommer kunna ge tillräckligt hög avkastning framöver heller. Wihlborgs, som måste resonera annorlunda, menar att med effektiviseringar och utökat lokalutbud ser man vakansen som en ”potential” snarare än något annat.
Historiskt har Wihlborgs varit ett av börsens stabilaste och mest välskötta fastighetsbolag. Bolaget har lyckats öka förvaltningsresultat och hyresintäkter även under för sektorn motigare år. Detta med relativt låg risk och belåning.
Efter affären med Castellum guidar bolaget för att belåningsgraden kommer öka till 59 procent. Under fastighetssektorns guldår låg belåningsgraden strax över 50 procent. Då, till skillnad från nu, var pengar i stort sett gratis. Finansieringssituationen som helhet är diffus. I pressmeddelandet beskrevs en ”potentiell nyemission som en av kapitalstrukturmöjligheterna vid rätt tidpunkt”. Med andra ord verkar det som att det kan det bli nyemission om ledningen tycker att det känns rätt senare.
Tveksam kapitalallokering
I Castellums böcker var beståndet i affären värderat till 13 926 miljoner kronor, vilket innebär att Castellum sålde till 4 procent under bokfört värde. Räknar man om Wihlborgs egen substansrabatt till en fastighetsrabatt blir den 10 procent. Det är svårt att räkna fram hur det skulle bli mer lönsamt för aktieägarna att köpa fastigheter med sämre kvalitet än nuvarande bestånd till en premie. Utifrån sett verkar det helt enkelt irrationellt att köpa fastigheter i stället för den egna aktien.
Fastigheter handlar om kapitalallokering och som aktieägare bör man fundera på om inte Wihlborgs håller på att finta bort sig själva här. Tanken är förstås att få upp uthyrningsgraden i fastigheterna och få ned belåningen på sikt, men i kommunikationen från bolaget saknas en tydlig plan för hur det ska gå till.
Wihlborg är dessutom en av börsens tryggaste utdelare med en svit av utdelningshöjningar varje år sedan första utdelningen 2005. Den suddiga finansieringssituationen väcker frågor om huruvida den statusen kan vara satt i gungning.
