Erik Selin: ”Jag var mer rädd för systemet än för Balder”

Historien om Erik Selin börjar egentligen före Balder när en 25-årig Erik Selin i början av 1990-talet gav sig in i fastighetssektorn. År 2004 började idén om ett noterat bolag ta form.

– Tanken var först att notera ett bostadsbolag. Jag och några andra skulle lägga ihop våra bestånd och notera det. Men sedan fick de lite bra bud och ville väl hellre ha pengarna, så de sålde.

Under de åren hade en ung Erik Selin knutit kontakter på Catella, HQ Bank och Stockholm Finans som var betydelsefulla spelare på den tiden.

– Jag kläckte ur mig att de skulle höra av sig om de hade någon annan idé.

Det dröjde inte länge. I december 2004 hörde Catella av sig. It-konsulten Enlight hade gjort sitt på börsen och bolagets plats på O-listan fanns tillgänglig.

– De kom och frågade: ”Har du någonting vi kan göra? Har du någon idé?” Och det var det som sedan blev Balder.

Backad av Wallenstam och Paulsson

Tillsammans med Catella spelade även fastighetsmännen Hans Wallenstam och Erik Paulsson en stor roll.

Vad betydde det för dig att de hoppade på så tidigt och trodde på dig?

– Jag var jätteglad över det. Det var väldigt hedrande.

Hans Wallenstam och Erik Selin gjorde sin första affär redan 1994, och de båda Erikarna träffades strax innan millennieskiftet.

Duon hjälpte den unge entreprenören med frågor som vilka banker som var bra eller dåliga och hur man kunde tänka annorlunda.

– Det var väldigt roligt att lyssna på. Hans kom till mitt kontor och sade: ”Erik, du får välja vilket belopp jag ska investera”, berättar Erik Selin med värme i rösten.
Svaret blev 15 miljoner kronor.

– Erik Paulsson såg mig på Catella och ringde mig och sa: ”Jag har sett dig på Catella, du håller på med något. Jag vill ha 10 procent.”

Entreprenörerna träffades en helg för att bena ut detaljerna, under vardagar fanns det inte tid.

– Han ville ha 10 procent men det var inte så lätt att lösa. Vi skulle egentligen bara göra 50 miljoner kronor i emission och Erik ville själv ta typ 60 miljoner kronor.

Aktien låg – trots intresse från tunga profiler

Kompromissen blev att Erik Paulsson fick ta 30 miljoner kronor samtidigt som Balder höjde emissionen till 80 miljoner kronor.

– Han har hjälpt mig väldigt mycket, hans bror Mats också.

Trots att de tunga fastighetsprofilerna var med så blev intresset för Balders aktie inte så högt på börsen.

– Jag tror inte att det var någon dag med noll i handel, men däremot var det någon dag med 200 aktier och så.

Var det svårt att få upp ett intresse för Balder?

– Antagligen.

Vad gjorde du åt det då?

– Jag tänkte att tiden är på min sida.

Köper "på känsla"

Det fick han rätt i. Från teckningskursen på 1,18 kronor 2005 handlas Balder i dag runt 60 kronor, en uppgång på 4 900 procent. Balder har växt till att bli Stockholmsbörsens största noterade fastighetsbolag.

I en intervju med Veckans Affärer 2005 sade Erik Selin att han aldrig haft en strategi, utan köpt när det ”känts bra”.

Att köpa på känsla innebär oundvikligen att det ibland också kommer göra ont.

– Den stora förlusten är känslomässig, det är inte pengarna. Det är mycket jobbigare med känslomässiga förluster än ekonomiska för mig, säger Erik Selin.

Han ser ingen som helst anledning att göra affärer med någon som man inte tycker om, även om kalkylen ser bra ut.

– Varför ska du göra det? Det är ju jättejobbigt. Så jag börjar alltid där. Men sedan måste matematiken hänga ihop också.

Enligt Erik Selin finns det ett bra och enkelt test i ens telefon.

– Se hur du reagerar när någon ringer. Blir du glad när den ringer så har du en kompanjon.

En ung och hungrig Erik Selin rattade Balder med en belåningsgrad på som mest 80 procent som mest och var tidigt tydlig med vikten att växa fort.

Var det några nätter du sov dåligt över den risken?

– Nej, nej, det var ingen fara. Jag startade med 100 procent själv, så 80 var ju inte så farligt.

I dag har Balder en belåningsgrad på drygt 48 procent och några år framåt är det troligare att Balder har en ännu lite starkare balansräkning, tror vd:n.

Hur har din syn på risk ändrats under de här 20 åren?

– Den är ganska lik, men det som skiljer är att Balder nu av storleksskäl har rating och vi lånar mycket i en obligationsmarknad. När du når den storleken och får en kreditrating så blir du lite inboxad i det systemet.

"Opåverkad" av finanskrisen

Balder nu av storleksskäl har rating och vi lånar mycket i en obligationsmarknad. När du når den storleken
och får en kreditrating så blir du lite inboxad i det systemet.

Efter flera goda år kröp den globala finanskrisen 2008 allt närmare. I dåtidens medierapportering kunde läsare lära att Erik Selin avstod från att köpa fastigheter för att i stället sikta in sig på banker.

– Det var ju dumt, konstaterar han drygt 18 år senare.

Med facit i hand konstaterar han samtidigt att finanskrisens påverkan på både honom och Balder var mycket liten.

– Det läskiga tyckte jag var att man inte visste om systemet skulle haverera. Jag var mer rädd för systemet än för Balder i sig. Det var oerhört avlägset att Balder inte skulle kunna betala räntor. Det var egentligen ingen fråga.

Oron var snarare om en bank skulle gå omkull och vad följdeffekterna då skulle kunna bli.

– Det tyckte jag var lite läskigt, och det var väldigt svårt att veta för ingen hade varit med om det tidigare egentligen.

Erik Selin har vid flera tillfällen hävdat att åren efter nollräntans slut, som pressat tillbaka fastighetssektorn på börsen, inte varit någon regelrätt kris.

– Inte jämfört med 2008 och framför allt inte jämfört med 1990-talet. Där kan vi prata om kris. År 2008 var ingenting mot 90-talet heller. Jag började på 80-talet, även om det var med aktier, och det hjälpte mig jättemycket 2008. Och 2008 hjälpte mig 2021, säger han.

– Det är nyttigt att ha övat på kriser så mycket.

Blir det lättare att hantera?

– Det är lättare om du har gjort det. Det är aldrig samma kris, men du ser vissa mönster som ändå är lite snarlika. Och många känslor är ganska lika.

Trots alla kriser och den cykliska naturen som kommer med fastigheter så hävdar Erik Selin att han aldrig tvivlat på fastigheter som en investering.

– Inte över tid, nej. Ska du vara negativ till fastigheter långsiktigt behöver du tro att Sverige helt går under. Om du tror att Sveriges bnp över tid ökar så kommer husen över tid bli värda mer pengar, det finns inget annat alternativ egentligen.

Under åren 2014 till 2022 befann sig Sverige i en historisk period av noll- och minusräntor vilket var steroider för den finansieringstunga fastighetssektorn.

Var det för lätt att göra affärer och hur var det att agera i en sådan miljö?

– Först var det kanske för lätt. Men sedan blev det en otrolig konkurrens, avkastningen blev bara lägre och lägre. Det är väldigt svårt att veta när du ska stoppa.

Blev du medryckt?

– Lite. Det är väldigt svårt att veta hur du ska göra. Men facit i hand skulle jag inte köpt Entra-aktier så dyrt.
Kontrollen över det norska fastighetsbolaget Entra utvecklades under 2020–2021 till en huggsexa mellan SBB, Castellum och Balder.

Fanns det någon prestige i budstriden runt Entra?

– Nej, men det kom ett bud från SBB och jag tänkte att det nog skulle komma ett bud till, så då pratade jag lite med banken och kom fram till att jag kunde köpa lite aktier. Men sedan blev det som det blev och ingen fick något. Med facit i hand skulle man inte gjort det. Det var för dyrt, säger han och fortsätter:

– Annars höll jag disciplinen ganska bra ändå tycker jagt. Ofta bjöd vi 100 när andra bjöd 130, då kände jag ”gud vad skönt”. Det är värre om du bjuder 100 och andra 110 då kan man tänka att man räknat lite fel eller är för snål.

– Jag frågade en internationell storbank som råkade illa ut efter finanskrisen hur det kunde gå som det gick och deras enda svar var: ”Nobody stops dancing until you turn off the music.” Ett väldigt ärligt svar tyckte jag.

I augusti 2025 kom beskedet att Erik Selin slutar dansa, åtminstone som vd. Vid årsstämman den 8 maj ersätts han av vapendragaren Sharam Rahi.

– Pappas död sätter perspektiv på hur fort de här senaste 20 åren har gått i mitt liv, men också hur fort de kommande 20 åren kommer att gå. Det fick mig att fundera på hur Balder var riggat för en succession och då kom jag fram till att det behövdes en förändring, sade Erik Selin till EFN kort efter beskedet.

Vad händer med arvet?

Att Balder ska fortsätta i de inkörda hjulspåren står klart. Vad som ska hända med Erik Selins arv är mer osäkert. Dagens Industris analytiker Magnus Dagel har föreslagit att börsnotera fastighetsmiljardärens investeringar som ett investmentbolag.

– Den fick jag väldigt mycket entusiasm och hejarop på faktiskt. Det var till och med flera som sökte jobb och allt möjligt. Jag fick otroligt bra input, feedback och intressenter på olika vis.
Har du övervägt det?

– Det jag funderar på är att om jag gör det så måste jag någonstans känna att jag är committad i 10–20 år. För om det är en kortsiktig grej, vad är poängen då egentligen? Det är det jag behöver landa i. Vad är tanken om 20 år?

Det långsiktiga tänket sitter i Erik Selins dna och lyser igenom gång på gång under samtalet.

Du har aldrig sålt Balderaktier. Kommer det komma en dag när du gör det?

– Det tror jag inte, inte frivilligt i alla fall, säger han med ett skratt.

Vad hoppas du göra mer än att vara arbetande styrelseordförande för Balder?

– Jag har så många andra olika intressanta investeringsmöjligheter och bolag. Det finns hur mycket som helst, frågan är bara vad man ska välja.