Tecken på stabilisering – men vakanserna håller alla vakna
Efter flera kvartal med pressade hyror börjar tecknen på stabilisering synas i Fabeges uthyrning.
Under 2025 omförhandlades hyresavtal motsvarande 618 miljoner kronor med endast marginella justeringar.
– Det är ett tecken på att läget har stabiliserats där vi är nu, säger vd:n Bent Oustad.
Samtidigt är vakanserna fortsatt bolagets största huvudvärk och något som håller hela organisationen vaken om nätterna.
Dagens kvartalsrapport från Fabege visar ingen omedelbar vändning för kontorsmarknaden, men flera nyckeltal pekar på att trycket har avtagit.
Under det fjärde kvartalet ökade både hyresintäkter och förvaltningsresultat, samtidigt som nettouthyrningen blev positiv – trots fortsatt höga vakanser.
– De större omförhandlingarna har under det senaste kvartalet i hög grad genomförts på oförändrade villkor. Under 2025 hade vi totalt sex större omförhandlingar, varav två genomfördes i det fjärde kvartalet, båda utan förändrade villkor. Samtidigt ser vi fler förfrågningar på lokaler och att fler bolag söker mer aktivt och fattar beslut, vilket bidrar till en försiktig optimism, säger Bent Oustad.
Den bilden bekräftas även i bolagets omförhandlingar, trots ett fortsatt försiktigt marknadsläge.
– Till viss del lever vi alltid med den risken. Jag vill inte säga att det är en tydlig risk, det vill jag inte, men totalt sett omförhandlade vi avtal motsvarande 618 miljoner kronor under 2025, och sammantaget är hyrorna ned med 0,3 procent, vilket motsvarar cirka två miljoner kronor. Det är ett tecken på att läget har stabiliserats på den nivå vi befinner oss på nu, säger vd:n Bent Oustad.
Värdenedgång efter justerade antaganden
Parallellt pressades fastighetsvärdena under kvartalet, i takt med att värderarna justerade sina antaganden kring marknadshyror och vakanstider, vilket resulterade i realiserade och orealiserade värdeförändringar om –711 miljoner kronor.
– Mycket handlar om marknadens syn, men det är också en relativt stor justering kopplad till Flemingsberg. Vi hade ett markavtal med Huddinge kommun som löpte ut vid årsskiftet och där vi inte kom överens om nya villkor, vilket gjorde att avtalet upphörde. Det kan låta dramatiskt, men vi förhandlar fortfarande och har konstruktiva diskussioner, så det kan mycket väl komma tillbaka.
– Samtidigt löpte avtalet ut den 31 december och eftersom inget nytt avtal var påskrivet ansåg vi att det inte var korrekt att ha kvar värdet i balansräkningen. Det handlar om cirka 275 miljoner kronor.
Kassaflödet bär utdelningen
Utdelningsförslaget motiveras enligt bolaget av utvecklingen i kassaflödet, trots att fastighetsvärdena föll under kvartalet. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kronor per aktie för helåret 2025, upp från 2,00 kronor året före. Förväntningarna låg på 2,14 kronor.
– Utdelningen ska baseras på hur bolaget faktiskt går. Under 2025 har vi färdigställt flera stora projekt – både Alfa Laval och Saab har flyttat in under året. Det har stärkt kassaflödet. Hyresintäkterna stiger och driftnettot ökar, och utdelningsförslaget speglar den utvecklingen, säger Bent Oustad.
Trots stabilisering i hyrorna tar större uthyrningar fortsatt tid att få på plats, inte minst eftersom större hyresgäster ofta planerar sina flyttar flera år i förväg. Enligt bolaget syns dock ökande aktivitet i pipeline.
– För de större hyresgästerna är ledtiderna längre. De börjar ofta söka nya lokaler ett par år i förväg, vilket gör att affärerna tar tid, men vi ser att större beslut börjar tas igen, säger Oustad.
Vakanserna håller bolaget vaket
Värderarna räknar dock med att det tar längre tid att få ner vakanserna, en bild som bolaget inte fullt ut delar.
– I grunden är jag nog mer optimistisk. Samtidigt tycker jag att vi ska lyssna på värderarna, särskilt när det gäller markinnehav, eftersom de kan ha en bredare överblick över totalmarknaden, säger Oustad.
Han fortsätter:
– Samtidigt upplever jag att de lägen vi har är väldigt attraktiva. I Arenastaden har vi omkring 77 000 kvadratmeter kvar i det vi ser som ett tydligt sweet spot, bara 10–20 meter från den nya tunnelbanestationen som ska öppna. Där ser vi också att många är ute och ställer förfrågningar. Så jag är kanske något mer positiv, men det är ändå värderarnas bedömning som ligger till grund för värdena i balansräkningen. Nu handlar det om att vi ska visa att vi kan prestera bättre än deras antaganden.
Vakanserna är samtidigt fortsatt bolagets största utmaning och påverkar både kassaflöde och värderingar. Enligt bolaget kostar de tomma kontoren omkring 500 miljoner kronor per år.
– Vakanserna är det vi tänker mest på i organisationen. Alla vi anställda sover lite dåligt om nätterna på grund av dem. Det är det vi arbetar med hela tiden och det är väldigt viktigt för oss att få ner dem, säger Oustad.