Ellinor Beckett: Dags att doppa tårna i sektorn

De svenska fastighetsbolagen är en hamn trygg från snålblåst i form av AI-frossa och dollarförsvagning. Dessutom talar makron till den pressade sektorns fördel.

Räntan har sjunkit, konjunkturen är på väg åt rätt håll. Allt detta har det förvisso tjatats om länge, och ändå har fastighetsaktiernas dystra nedgång fortsatt.

För fastighetsaktier har inte varit någon särskilt bra investering vare sig i år, ett eller tre år tillbaka. Det trots att mycket tytt på att botten är nådd för sektorn. Förvaltningsresultat och driftnetton har sakta men säkert rört sig uppåt de senaste kvartalen.

Å andra sidan är den amerikanska långräntan en ständigt närvarande faktor som kan slå åt båda hållen.

Så var rapportperioden

Så hur gick det då för branschen i kvartalet? Svaret är – som så ofta när det gäller den sektor som är mer mångfacetterad än hur den blir behandlad – att det skiftar.

Störst rapportrörelse bland Stockholmsbörsens största bolag står industri- och logistikfastighetsjätten Sagax för. Den var på minus 7 procent. Inte för att siffrorna i sig var särskilt dåliga utan för att guidningen för 2026 var oväntat låg.

Det vi kunnat se senaste året är att fastighetsaktier vars värdering är beroende av en hög tillväxttakt från förvärv har straffats extra mycket på börsen.

Hufvudstaden är raka motsatsen till det – och det är också den aktie som gått bäst på börsen av de stora bolagen – men för den sakens skulle inte bättre än 2 procent. Rapporten var i linje med förväntan. Glädjande är att tidigare sorgebarnet NK bidrar positivt.

Det alltid viktiga läget – allt viktigare i dagsläget

Kontor i Stockholmsområdet har varit iskallt, men läget är förstås av högsta vikt. Till exempel bygger Hufvudstaden om Finansinspektionens gamla lokaler mitt i centrala Stockholm. Nästan allt är uthyrt redan nu.

Stockholmsbörsen har lämnat Fastpartners byggnad i Frihamnen. Ingen ny hyresgäst finns ännu.

Corem, som fortsatt får Ericsson som hyresgäst i Kista, men till rabatterad hyra, minskar förvaltningsresultatet kraftigt på grund av avyttringar, men lyckas hålla ett oförändrat driftnetto i jämförbara bestånd med lägre kostnader, inte minst genom lägre räntor och mindre skuld.

Bolaget, som är en av de som gått sämst på börsen, har sålt två av sina tre New York-fastigheter, gör återköp och har en nyemission bakom sig. Rapporten togs emot väl.

Branschens omvandling fortsätter

Och visst händer det mer grejer i branschen. Förra året meddelade de långväga och välkända vd:arna för Balder och Fabege, Erik Selin och Stefan Dahlbo att de slutar. Ny vd för Fabege är norrmannen Bent Oustad och vid stämman lämnar Erik Selin över till vice vd Sharam Rahi.

Sveriges största fastighetsbolag Balder planerar att dela ut nischbanken Norion. Hur det faller ut för aktieägarna är svårt att säga, men säkert kan det locka fler investerare att Balder blir ett renodlat fastighetsbolag. Särskilt eftersom ägandet har kritiserats. Man kan också fråga sig om Entra blir kvar i Balders, och Castellums, ägo.

Spännande projekt tar form såsom kvarteret Johanna i Göteborg, Sveaplan och Slakthusområdet i Stockholm, för att bara nämna några. Nya starka ägare ska sätta prägel på sina investeringar i form av Akelius i Castellum och norrmännen Oustad och Røkke i Fabege respektive SBB.

Tre saker att titta lite extra på

Om sentimentet kring fastighetsaktier förbättras kommer de flesta hänga med upp. Men ska man doppa tårna kanske man ska undvika de vars ökning i förvaltningsresultatet är beroende av förvärv och börja med de som har de bästa lägena.

Självklart ska man titta på skulderna. Lägre ränteläge behöver inte betyda ett förbättrat finansnetto om bindningstiderna varit långa. Den riskvillige tillika konjunkturoptimisten kan kika på det som varit mest ratat på sistone – Stockholmskontor på sämre lägen. Här torde mycket dåligt redan vara inprisat i kurserna.

Vi närmar oss tidigare bottnar

Fastighetsindex börjar närma sig nivåerna kring där vi var i mitten av 2023. Uppgången som kom under 2024 när räntan var stadigt nedåtgående är nästan utraderad.

Återköpen står som spön i backen och bolagen vittnar om en välfungerande kapitalmarknad.

Den lägre räntan fortsätter att göra avtryck i resultaten. Det finns en stark övertygelse om att konjunkturen är på väg att ljusna.

Det har inte rört sig om särskilt stora lyft, och det finns gott om sänken såsom höga vakanser och liknande – men ändå. Substansrabatterna är höga och borde locka vid något tillfälle.

Som vanligt är frågan när detta tillfälle infinner sig. Den som inväntar ytterligare bevis kan missa början på vändningen.