Henrik Mitelman: Henrik Mitelman: Bakom siffrorna döljer sig en paradox

Den som köpte ett hus eller lägenhet i Sverige för tio år sedan tror förmodligen att affären var förträfflig. Priserna har ju stigit. Men bakom siffrorna döljer sig en helt annan verklighet. Bostadspriserna i Sverige har stigit med 19 procent under de senaste tio åren. Det gäller både i Stockholm, som alltid utmålas som så hett, och i landet som helhet. Under samma period har den generella prisnivån, konsumentprisindex, stigit 32 procent.

Det innebär att bostadspriserna, justerat för inflation, faktiskt har fallit under det senaste decenniet. Samtidigt har Stockholmsbörsen ungefär fördubblats. Även efter inflation har aktieägarna blivit betydligt rikare.

I podden Börssurr häromveckan hävdade jag att detta är att betrakta som en kollaps på bostadsmarknaden. Parhästen Gabriel Mellqvist invände att det snarare är ett styrkebesked. Efter inflationschocken, ränteuppgången och de högsta bolåneräntorna på många år har priserna trots allt stått emot ganska väl. Dessutom hade de ju i det närmaste fördubblats under det föregående decenniet. Visst ligger det något i hans resonemang. Men det hör inte till vanligheten att bostäder faller i verkligt värde över ett helt decennium.

Många unga människor, inte minst i Stockholm, upplever sannolikt marknaden som extremt dyr. De har faktiskt fel. Lönerna har stigit, skatter har sänkts och den generella prisbilden har lyft ännu mer än bostadspriserna. Köpkraften är faktiskt bättre i dag än för tio år sedan.

Det är en fascinerande paradox. Bostäder har sällan känts dyrare samtidigt som de, relativt inkomster och inflation, blivit billigare.

Över riktigt långa tidsperioder brukar bostadspriser följa aktiviteten i ekonomin, alltså det som ekonomer benämner nominell bnp. När huspriserna under lång tid halkar efter uppstår ett gap. Det betyder inte att priserna måste rusa nu, men det stärker argumentet att bostadsmarknaden har mer uppsida än vad många i dag föreställer sig.

Resonemanget leder också till en märklig skattesituation. Den som köpte en bostad för tio år sedan har förlorat köpkraft, men tvingas ändå betala reavinstskatt om han eller hon säljer i dag. Skatten beräknas på den nominella vinsten, inte på den reala. Man kan alltså bli fattigare och samtidigt beskattas som vinnare.

Bostäder och aktier klumpas ofta ihop under rubriken tillgångar, men de är i grunden olika saker. En bostad är en real tillgång. Den ger primärt husrum, skydd mot inflation (är det tänkt) och ibland hyresintäkter.

Företag fungerar annorlunda. Bakom Atlas Copco finns ingenjörer som kommer på smarta saker varje dag. Detsamma gäller för AB Volvo, Hexagon och alla de andra bolagen som vi ständigt bevakar på EFN. Alla dessa arbetstagare och entreprenörer försöker göra sina företag lite bättre och lyckas ofta ganska bra. Det är därför aktier över tid ska ge högre avkastning än bostäder. Produktiviteten i dessa bolag är helt enkelt långt bättre än i en fastighet som ju mest står där, år efter år.

Den som köpte en lägenhet eller hus år 2016 äger i dag ungefär samma bostad som då, om än med någon ny lampa och en ommålad vägg. Den som köpte Investor samma år äger numera bland annat ett ABB i toppform. De har dessutom blivit belönade med 480 procent under denna period.

Det betyder inte att man ska välja mellan bostäder och aktier. Bo bör man ju göra och Sverige har till skillnad från de flesta andra länder valt bort en fungerande hyresmarknad, vilket gör att de allra flesta måste köpa.

Kombinationen egen bostad och aktier har gjort generationer svenskar förmögna, inte minst eftersom de flesta är komfortabla med att låna till boendet. Men man måste förstå skillnaden. Huset står där, medan företagen blir bättre och bättre dag för dag. På sikt ska aktien alltid klå kåken. Men för er som tvekar att köpa bostad i dag – sluta med det.